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Der Hebesatz ist ein Instrument der Städte, um die Höhe der Grundsteuer festzulegen. Doch wie berechnet sich die Grundsteuer mit dem Grundsteuer-Hebesatz, warum gibt es künftig mehrere Hebesätze für eine Grundsteuerklasse und was können Sie gegen eine Erhöhung tun?
© Björn Wylezich – stock.adobe.comDer Grundsteuer-Hebesatz ist ein Faktor, um die Höhe der Grundsteuer zu berechnen. Dieser wird in Form einer Prozentzahl angegeben und von den Städten und Gemeinden eigenständig festgelegt.
Diese Grundsteuer-Hebesätze gibt es:
Da die Kommunen die Hebesätze für die Grundsteuer festlegen, können diese von Stadt zu Stadt unterschiedlich sein. Die Städte und Gemeinden legen die Grundsteuer-Hebesätze jeweils für ein Kalenderjahr fest und entscheiden, ob der Hebesatz gesenkt oder erhöht wird.
Für Wohneigentümer und Mieter ist vor allem der Grundsteuer-Hebesatz B relevant. Vereinzelt kann für Bauherren einer Immobilie auch der Grundsteuer-Hebesatz C relevant sein, wenn das Grundstück nicht direkt bebaut wird.
Die Höhe der Grundsteuer wird mit einer Formel berechnet. Dabei wird der Hebesatz mit dem Grundsteuerwert und der Grundsteuermesszahl multipliziert. Die Formel lautet also:
Grundsteuerwert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer B
In den NRW-Kommunen ist der Grundsteuer-Hebesatz sehr unterschiedlich. Insgesamt war der durchschnittliche Hebesatz für die Grundsteuer B in den letzten Jahren in Nordrhein-Westfalen im deutschlandweiten Vergleich mit am höchsten.
Das NRW-Finanzministerium hat im Zuge der Grundsteuerreform errechnet, wie hoch die Grundsteuer-Hebesätze in jeder Kommune sein müssten, damit die Städte und Gemeinden genausoviel Grundsteuer einnehmen wie vor der Reform. Denn genau das hatten die Städte versprochen: Sie wollten die Grundsteuerreform nicht nutzen, um ihre Einnahmen zu erhöhen.
Einer Umfrage des Städte- und Gemeindebunds nach wollen sich 15 Prozent der Kommunen in NRW nicht an dieses Versprechen halten. Sie generieren mit ihren Hebesätzen höhere Grundsteuer-Einnahmen als vor der Reform. Gut 56 Prozent folgen dem Vorschlag des NRW-Finanzministeriums für einen neutralen Hebesatz, knapp 29 Prozent dagegen liegen sogar darunter. In 55 der 396 NRW-Städte soll zudem ein von uns geforderter getrennter Hebesatz zwischen Wohnen und Nicht-Wohnen beschlossen werden – dazu zählen z. B. Duisburg, Essen, Siegen oder Münster. Mit diesem Schritt können Mehrbelastungen für Wohngrundstücke, die trotz Aufkommensneutralität vorkommen, etwas abgefedert werden.
Denn: Im Zuge der Grundsteuerreform kommt es zu starken strukturellen Verschiebungen. Wenn die Kommunen weiterhin wie bisher einen einheitlichen Hebesatz für Wohn- und Gewerbegrundstücke erheben, steigt die Grundsteuer für das Wohnen und sinkt für das Gewerbe massiv. Mit einem differenzierten Hebesatz für Wohn- und Gewerbegrundstücke lässt sich dieser Effekt abfedern.
Die Städte haben versprochen, die Reform nicht für Steuererhöhungen bei der Grundsteuer zu nutzen. Mit den sogenannten aufkommensneutralen Hebesätzen nehmen Städte genauso viel Grundsteuer ein wie vor der Reform. Für einzelne sind damit zwar noch immer deutliche Belastungsverschiebungen zu erwarten – diese würden ohne aufkommensneutrale Hebesätze aber noch stärker ausfallen.
In Nordrhein-Westfalen gibt es bei der Grundsteuerreform erhebliche Veränderungen in der Bewertung der Grundstücke. Die Bewertungen für Wohngebäude sind in der Summe gestiegen, für Gewerbegrundstücke sind sie massiv zurückgegangen. Dabei war der Rückgang bei Gewerbegrundstücken so stark, dass die meisten Kommunen ihre Hebesätze erhöhen müssten, um keine Einnahmeeinbußen bei der Grundsteuer zu haben. Von dieser Lastverschiebung sind nicht alle Regionen in NRW gleichermaßen betroffen.
Der NRW-Landtag hat für die Kommunen in NRW die Möglichkeit geschaffen, künftig zwei unterschiedliche Hebesätze zu beschließen. Um zu verhindern, dass Wohngrundstücke künftig höher als bislang besteuert werden, können künftig jeweils Hebesätze für Wohn- und Gewerbegrundstücke beschlossen werden. Mit diesem differenzierten Hebesatz kann die Lastverschiebung zulasten der Wohngrundstücke abgefedert werden.
Die meisten Städte haben das von der Landesregierung neu geschaffene Element differenzierter Hebesätze für Wohn- und Gewerbegrundstücke nicht genutzt. In einer Umfrage des Städte- und Gemeindebundes NRW gaben 81 Prozent an, keine Differenzierung vorzunehmen. So zum Beispiel auch die Stadt Köln, die auf getrennte Hebesätze verzichtet und mit gleichbleibenden Hebesätzen auch eine Grundsteuererhöhung beschlossen hat.
Auch die Städte Dortmund und Neuss haben auf getrennte Hebesätze zugunsten des Wohnens verzichtet. Anders machten es vor allem die Ruhrgebietsstädte Duisburg und Essen. Auch in Siegen, wo ohne getrennte Hebesätze eine zusätzliche Mehrbelastung von 40 Prozent die Bürger belastet hätte, wurden vergünstigte Hebesätze für das Wohnen beschlossen.
Die Kommunen berechnen die Höhe der zu entrichtenden Grundsteuer für jedes Grundstück in einem Grundsteuerbescheid. Gegen diesen kann man beim zuständigen Steueramt der Stadt oder Gemeinde einen Widerspruch einlegen. Dies ist aber in den meisten Fälle nicht ratsam, da die Erfolgsaussichten sehr niedrig sind und es aktuell kein verwaltungsgerichtliches Urteil gegen die Höhe eines Hebesatzes gibt.
Anders kann das bei der Grundsteuer C sein, die bisher nur in wenigen NRW-Kommunen genutzt wird. Sie soll Grundstücksspekulationen eindämmen und Eigentümerinnen und Eigentümer zur Bebauung der Grundstücke bewegen. Hier gibt es durchaus Möglichkeiten, mit einem Widerspruch gegen die Höhe des Hebesatzes vorzugehen.
Unser Experte
M.A. Politikwissenschaft
Geschäftsführer Verband Wohneigentum NRW e.V.
