Berechnung der Grundsteuer: Formel und weitere hilfreiche Infos

Damit Sie die Grundsteuer berechnen können, sollten sie einige Begriffe kennen, die wir Ihnen vorab kurz erklären möchten.

Sie müssen den Steuermessbetrag aus Ihrem Bescheid vom Finanzamt mit dem Hebesatz Ihrer Kommune multiplizieren. Die Hebesätze – also die Grundsteuersätze Ihrer Stadt – sind unter anderem auf der Internetseite Ihrer Stadt veröffentlicht.

Um die Neubewertung Ihres Grundstücks durch das Finanzamt zu prüfen und einzuordnen, ist auch ein weiterer Vergleich hilfreich: Wie hoch ist denn die Grundsteuer im Durchschnitt? Denn daran können Sie – ganz grob – ablesen, ob Sie in der Vergangenheit zu den Profiteuren der stark verzerrten Einheitswerte gehört haben.

Zur Erinnerung: Das Bundesverfassungsgericht hat 2018 geurteilt, dass die Berechnungsgrundlage der Grundsteuer veraltet und verzerrt war. Tatsächlich wurden bisher nach heutigen Maßstäben gleichwertige Grundstücke innerhalb einer Kommune mitunter ganz unterschiedlich besteuert. Deshalb hat das Bundesverfassungsgericht gefordert: Es braucht eine neue Berechnungsgrundlage, damit die Grundsteuer gerechter verteilt wird.

Deshalb eine Orientierungshilfe: In Nordrhein-Westfalen lag die durchschnittliche jährliche Grundsteuer pro Person bei über 220 Euro. Dieser Wert ist von Stadt zu Stadt unterschiedlich. Wenn Sie aber mit einem durchschnittlichen Ein- oder Zweifamilienhaus deutlich weniger als 440 Euro Grundsteuer im Jahr gezahlt haben, waren Sie bislang vermutlich Profiteur der stark verzerrten Einheitswerte.

Sind Sie Eigentümerin oder Eigentümer eines solchen – bislang unterbewerteten – Grundstücks, sind Erhöhungen der Grundsteuerlast unausweichlich und – in einem gewissen Maße – auch gerechtfertigt.

In folgendem Video werden weitere Fragen zum Thema Grundsteuer beantwortet.

Bei Wohngebäuden bewertet das Finanzamt Ihr Grundstück mit dem sogenannten Ertragswertverfahren. Der Grundgedanke dahinter: Ein Grundstückswert lässt sich darüber bestimmen, wie viel Geld man damit theoretisch in der üblichen „Lebensdauer“ eines Gebäudes verdienen könnte. Dieses Verfahren orientiert sich dabei in groben Grundzügen an der Immobilienbewertung, wie sie auch von Banken oder Maklern manchmal vorgenommen wird.

Grundsätzlich besteht diese neue Bewertung aus zwei unterschiedlich gewichteten Säulen. Die eine Säule ist ein anteiliger Bodenwert, die andere der über fiktiv erzielbare Mieteinnahmen errechnete Gebäudewert.

Der Bodenwert ergibt sich aus der Grundstücksfläche und dem sogenannten Bodenrichtwert – einem durchschnittlichen Verkaufspreis für ähnliche Grundstücke in Ihrer näheren Umgebung – errechnet. Sind die Grundstücke größer als 500 Quadratmeter, dann werden zusätzliche Abschläge – sogenannte Umrechnungskoeffizienten – angewendet. Dieser reine Bodenwert fließt aber – je nach Gebäudetyp und Alter – nur anteilig in den endgültigen Grundsteuerwert ein. Bei älteren Gebäuden ist der Bodenwert stärker gewichtet, bei jüngeren Gebäuden hat er ein niedrigeres Gewicht.

Der Gebäudewert – der sogenannte kapitalisierte Reinertrag – wird über fiktiv erzielbare Gewinne aus Mieteinnahmen errechnet. Dafür werden statistische Nettokaltmieten herangezogen. Sie unterscheiden sich je nach Gebäudetyp, -alter, Wohnungsgröße und Bundesland. Zusätzlich gibt es Zu- oder Abschläge, je nachdem, wie das Mietniveau einer Stadt aussieht. Tatsächliche Mieten oder ein lokaler Mietspiegel werden bei der Bewertung durch das Finanzamt übrigens nicht berücksichtigt. Die so bestimmten fiktiven jährlichen Mieteinnahmen werden – abzüglich pauschaler Bewirtschaftungskosten – mit einem vom Gebäudetyp und Gebäudealter abhängigen Faktor multipliziert.

Ob das Finanzamt Ihr Grundstück nach der geltenden Rechtsgrundlage – in NRW handelt es sich dabei um das Bewertungsgesetz – richtig bewertet hat, lässt sich nur sehr schwer nachvollziehen. Denn die einzelnen Rechenschritte und die zugrunde gelegten Werte wie Nettokaltmieten, Liegenschaftszinssatz, Restnutzungsdauer, Bewirtschaftungskosten, Vervielfältiger oder Abzinsungsfaktor sind kompliziert. Wer es genau wissen will, muss sich das Bewertungsgesetz inklusive seiner Anlagen 36 bis 41 anschauen.

Es gibt aber einen einfachen Weg, um die Berechnung des Grundsteuerwerts durch das Finanzamt zu überprüfen. Im Internet finden Sie einige Grundsteuerrechner, in denen Sie die Daten zu Ihrem Grundstück und Gebäude eingeben können. Wir empfehlen die Seite: www.grundsteuer.de/rechner

Wenn diese Rechner mit Ihren Angaben zu einem anderen Ergebnis kommen als das Finanzamt im Grundsteuerwertbescheid, ist das ein Indiz für einen Rechenfehler in Ihrem Bescheid. Wichtig: Sie müssen den Grundsteuerwert aus dem Rechner mit dem aus Ihrem Bescheid vergleichen, nicht die vom Rechner angegebene jährlich zu zahlende Grundsteuer.