NRW
Dipl.-Ing. Architektin
Rechtliche Vorschriften verhindern viele Bauprojekte. Mit einer Bauvoranfrage können Bauherren schon vor dem Bauantrag herausfinden, ob ihr geplantes Vorhaben zulässig ist. Das spart oftmals Zeit und Geld – ist aber trotzdem mit Kosten und einigem Aufwand verbunden.
© snowing12 – stock.adobe.comDie Bauvoranfrage hilft, rechtliche Aspekte rund um ein geplantes Bauvorhaben zu klären. Mit dem Bauvorantrag können Bauherren schon vor dem offiziellen Bauantrag Planungssicherheit gewinnen.
Denn: Wer ein Gebäude baut, umbaut oder anders als bisher nutzen möchte, braucht dafür in vielen Fällen eine Baugenehmigung. Diese ist an diverse Vorschriften geknüpft, z. B. die Landesbauordnung und den örtliche Bebauungsplan. Steht eine davon dem Bauvorhaben entgegen, wird der Bauantrag abgelehnt. Mit einer Bauvoranfrage können Bauherren kostengünstig und vergleichsweise unkompliziert herausfinden, wie es um die rechtliche Zulässigkeit ihres Projekts bestellt ist.
Die Bauvoranfrage – offiziell „Antrag auf Bauvorbescheid“ genannt – ist ein förmlicher Antrag auf Auskunft, der an die Bauaufsichtsbehörde gestellt wird. Hierbei kann es sowohl um eine Auskunft zur grundsätzlichen Bebaubarkeit als auch um Detailfragen gehen. Was und wie viel dabei geprüft wird, hängt vom Projekt ab: Als Antragsteller bestimmen Sie selbst, welche Aspekte die Behörde prüfen soll. Möglich sind:
Das Ergebnis ist für die Baubehörde verbindlich: Bei einem positiven Bauvorbescheid dürfen die darin geklärten Details beim anschließenden Genehmigungsverfahren nicht abgelehnt werden. Allerdings ist diese Planungssicherheit auch mit Kosten verbunden: Für die Bauvoranfrage fallen in NRW je nach Komplexität Gebühren zwischen 50 Euro und vierstelligen Beträgen an.
Auch eine formlose Anfrage auf der Grundlage eines Lageplans und einer Bauskizze ist möglich. Bei dieser formlosen Bauvoranfrage lassen sich allgemeine und grundlegende Sachverhalte klären. Die Kosten fallen wesentlich niedriger als bei der förmlichen Bauvoranfrage aus. Allerdings ist die Auskunft bei der formlosen Voranfrage nicht verbindlich.
Ob eine Baubehörde Auskünfte im Rahmen einer formlosen Bauvoranfrage erteilt, liegt in ihrem eigenen Ermessen. Da Sie mit der formlosen Variante unter Umständen viel Aufwand und Kosten sparen können, lohnt sich eine Anfrage bei der zuständigen Behörde.
Bauherren können sich oftmals auch im Rahmen einer Bauberatung an die Behörde wenden. Klären lässt sich damit unter anderem, welcher Antrag erforderlich ist, wie das Verfahren abläuft und ob Bauvorlagen vollständig sind. Eine solche Bauberatung bieten in NRW viele Städte und Gemeinden im Rahmen einer Sprechstunde oder telefonisch an. Diese Auskunft ist meist kostenlos, aber ebenfalls unverbindlich. Sie bietet daher nur eine erste Orientierung.
Der Bauvorbescheid bietet in vielen Fällen hilfreiche Planungssicherheit, ist aber auch gebührenpflichtig und mit Aufwand verbunden. Wichtigster Vorteil: Die Bauvoranfrage ist günstiger als ein Bauantrag. Sie lohnt sich vor allem, wenn die Rechtslage nicht eindeutig ist, das Vorhaben vom Bebauungsplan abweicht oder Zweifel hinsichtlich einzelner Punkte bestehen. Unter Umständen lässt sich damit viel Zeit und Geld sparen. Auch vor einem Grundstückskauf oder Hauskauf bietet die Bauvoranfrage Sicherheit hinsichtlich der möglichen Bebaubarkeit.
Beispiele:
Die Gebühren für den Bauvorantrag werden anteilig mit der Bearbeitungsgebühr für den späteren Bauantrag verrechnet. Allerdings nur, wenn dieser inhaltlich mit der Voranfrage übereinstimmt, und nur zu 50 Prozent. Deshalb lohnt es sich nicht, bei jedem Bauprojekt pauschal eine Bauvoranfrage zu stellen.
Eine formlose Bauvoranfrage lohnt sich vor allem im frühen Stadium der Planung, um mögliche Probleme rechtzeitig zu identifizieren. So können Sie Ihr Bauprojekt an die baurechtlichen Vorschriften anpassen, bevor die Ausarbeitung der Pläne beginnt. Auch lässt sich mit einer formlosen Bauanfrage klären, ob eine Bebauung grundsätzlich möglich ist. So können Bauherren z. B. die formlose Auskunft einholen, bevor sie sich an einen Architekten wenden.
Die formlose Bauvoranfrage lässt sich mit wesentlich weniger Aufwand stellen, ist dafür aber auch unverbindlich. Somit bietet sie keine Planungssicherheit und ist daher z. B. für Kaufinteressenten eher unwichtig.
Die Bauvoranfrage können Sie grundsätzlich selbst stellen, allerdings müssen in NRW notwendige Unterlagen in einigen Fällen von einem Vorlageberechtigten unterschrieben werden. Hier kommt es darauf an, welche Aspekte die Bauvoranfrage betrifft und wie das Bauvorhaben aussieht. Geht es um einen Neubau oder Umbau, muss ein Entwurfsverfasser beteiligt werden. Das kann z. B. ein Architekt, Bauingenieur oder Handwerksmeister sein. Eine Liste der bauvorlageberechtigten Architekten finden Sie bei der Architektenkammer NRW.
Bei einer Nutzungsänderung brauchen Sie in NRW keinen Entwurfsverfasser. Gleiches gilt für eine allgemeine Anfrage, ob und wo aus planungsrechtlicher Sicht auf einem Grundstück gebaut werden darf. Das betrifft:
Detailliertere Aspekte, etwa die erlaubte Höhe oder erlaubte Abweichungen vom Bebauungsplan, lassen sich hierbei jedoch nicht abfragen: Dafür bräuchten Sie wiederum einen Entwurfsverfasser.
Übrigens: Falls Sie als Kaufinteressent eine Bauvoranfrage stellen, brauchen Sie in NRW keine Vollmacht des Grundstückseigentümers.
Allgemein gelten bei der förmlichen Bauvoranfrage Kosten in Höhe von 40 bis 60 Prozent der Baugenehmigungsgebühr als üblich. Diese wird auf Grundlage der Rohbausumme, der Herstellungskosten oder der Quadratmeterzahl errechnet. Grundsätzlich kann die Gebühr für den Bauvorentscheid in NRW zwischen 50 Euro und 100 Prozent der Baugenehmigungsgebühr umfassen.
Gut zu wissen: Die vollen 100 Prozent werden nur bei einer umfassenden Bauvoranfrage fällig, die alle planungs- und bauordnungsrechtlichen Aspekte abdeckt. In der Regel fallen die Kosten einer Bauvoranfrage niedriger aus.
Viele Kommunen in NRW, darunter z. B. Dortmund, richten sich bei planungsrechtlichen Bauvoranfragen nach einer Empfehlung vom Arbeitskreis Bauaufsicht des Städtetages Nordrhein-Westfalen. Diese sieht vor:
Allerdings haben die Kommunen auch einigen Spielraum und können z. B. prozentuale Zusatzgebühren für Einzelfragen erheben. Zusätzliche Kosten fallen meist an, wenn die Bauvoranfrage Ausnahmen betrifft oder technische Nachweise enthält. Die Mindestgebühr beträgt in NRW 50 Euro, auch hier sind Abweichungen möglich (z. B. mindestens 78 Euro in Lohmar). Hinzu kommen auch die Kosten für die benötigten Bauvorlagen: Ein Auszug aus der Flurkarte oder eine Basiskarte kostet in NRW je nach Ausführung und Format zwischen 15 und 60 Euro.
Auch ein negativer Bauvorbescheid und eine zurückgezogene Bauvoranfrage sind kostenpflichtig. Für den Ablehnungsbescheid berechnen die Behörden 75 Prozent der Bearbeitungsgebühr. Wenn Sie die Bauvoranfrage zurückziehen, kommt es auf den Zeitpunkt an; die Kosten liegen zwischen 25 und 75 Prozent der Bearbeitungsgebühr.
Gut zu wissen: Die Kosten für den Bauvorantrag werden in NRW zu 50 Prozent auf die Gebühr der späteren Baugenehmigung angerechnet. Voraussetzung ist allerdings, dass die Bauvorlagen bei beiden Anträgen im Wesentlichen übereinstimmen.
Die Bauvoranfrage zählt zu den besonderen Leistungen, die nicht standardmäßig bei jedem Auftrag anfallen. Wenn nicht anders vereinbart, werden die Kosten für die Bauvoranfrage zusätzlich zum Architektenhonorar erhoben. Der Architekt kann nach Zeitaufwand abrechnen oder auf Grundlage der Bausumme einen pauschalen Betrag fordern (z. B. 0,2 bis 0,3 Prozent der Bausumme).
Falls Sie lediglich die Bauvoranfrage in Auftrag geben (ohne weitere Zusammenarbeit), fallen die Kosten in der Regel etwas höher aus. Der Grund: Um anständige Bauvorlagen einreichen zu können, müssen Architekten auch hier einige Vorarbeit leisten. Häufig umfasst dies die Leistungsphasen 1 und 2 (Grundlagenermittlung und Vorplanung), die zusammen neun Prozent des Gesamthonorars ausmachen. Auch bei einer eigenständigen Bauvoranfrage wird daher oft das Gesamthonorar auf Grundlage der Baukosten ermittelt. So könnten z. B. für einen Wintergarten für 25.000 Euro Architektenkosten in Höhe von etwa 450 Euro für die Bauvoranfrage fällig werden. Dies ist jedoch nur ein ungefähres Beispiel; die voraussichtlichen Kosten sollten Sie mit Ihrem Architekten bei der Auftragserteilung klären.
Welche Bauvorlagen nötig sind, hängt von der Art der Bauvoranfrage und insbesondere von den zu klärenden Fragen ab. Bei einer Bauvoranfrage ohne Architekten sind das in NRW oftmals diese Unterlagen:
Genaueres erfahren Sie bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Bei Bauvoranfragen mit Entwurfsverfasser wird dieser Sie zu den benötigten Bauvorlagen beraten. In der Regel ist die Liste dann etwas umfangreicher, z. B. können Bauzeichnungen, Baubeschreibungen und Grundrisse hinzukommen.
Auch die formlose Bauvoranfrage richten Sie an die untere Bauaufsichtsbehörde. Meist reicht ein Lageplan mit Skizzen des geplanten Bauvorhabens aus; zusätzliche Unterlagen können sich aus der Fragestellung ergeben. Die eigentliche Bauvoranfrage stellen Sie in einem formlosen Antrag, der mindestens folgende Informationen enthalten muss:
Bei einer Bauvoranfrage haben Sie die Möglichkeit, die planungsrechtliche und die bauordnungsrechtliche Zulässigkeit zu klären. Für Belange des Bauordnungsrechts müssen Sie immer einzelne Fragen stellen; beim Planungsrecht haben Sie auch die Option, die Zulässigkeit generell abklären zu lassen.
Die Fragen in der Bauvoranfrage müssen so detailliert wie möglich und mit Ja oder Nein zu beantworten sein. Beispiele:
Tipp: Behandeln Sie nur einen Sachverhalt pro Frage. Denn Fragen werden komplett bejaht oder verneint; eine detaillierte Aufschlüsselung gibt es nicht. Wird eine kombinierte Frage verneint (z. B. „Ist ein Zweifamilienhaus mit zwei Vollgeschossen und Flachdach zulässig?“), wissen Sie nicht, ob das Vorhaben als Ganzes oder nur ein Teilaspekt unzulässig ist.
Gleichzeitig sollten Sie den Fragenkatalog so knapp wie möglich halten, denn: Je umfangreicher die Bauvoranfrage, umso höher die Gebühr.
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Die Bauvoranfrage reichen Sie bei der zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde ein. Städte mit mehr als 25.000 Einwohnern haben eine eigene Behörde, bei anderen ist die Kreisverwaltung zuständig. In einigen Gemeinden von NRW ist bereits ein Online-Antrag über das Bauportal.nrw möglich.
Als Bearbeitungsdauer sollten Sie drei bis vier Monate für die förmliche Bauvoranfrage einplanen. Der Ablauf ist hier ähnlich wie bei der Baugenehmigung:
Der Bauvorbescheid gibt Auskunft darüber, ob das geplante Bauvorhaben hinsichtlich bestimmter Aspekte genehmigungsfähig ist. Ein positiver Bauvorbescheid berechtigt allerdings noch nicht zum Bau: Hierfür müssen Sie eine Baugenehmigung beantragen. Wie genau der Antrag abläuft, können Sie im Artikel „Baugenehmigung in NRW“ nachlesen. Wichtig hierbei: Das geplante Bauvorhaben muss in Bauantrag und Bauvoranfrage im Wesentlichen übereinstimmen. Nur dann ist der Bauvorbescheid rechtlich bindend.
In NRW ist der Bauvorbescheid drei Jahre lang gültig – und zwar unabhängig davon, ob sich die Rechtslage zwischenzeitlich ändert. Eine Verlängerung um ein Jahr ist möglich, wenn die rechtlichen und tatsächlichen Voraussetzungen gleichgeblieben sind. Dann ist es auch möglich, den Bauvorbescheid wiederholt zu verlängern, z. B. zwei Jahre in Folge. Die Verlängerung müssen Sie ebenfalls beantragen; hierfür werden Kosten in Höhe von 20 Prozent der Gebühr für den Vorbescheid (mindestens 50 Euro, maximal 500 Euro) erhoben.
Ein negativer Bauvorbescheid muss nicht zwangsläufig das Aus fürs Bauprojekt bedeuten. Aus dem Ablehnungsbescheid geht der Grund für die Ablehnung hervor. Unter Umständen handelt es sich um eine Kleinigkeit, die man leicht ändern kann. Hierzu können Sie sich z. B. von einem Bauberater oder Architekten helfen lassen.
Übrigens: Auch die Bauaufsichtsbehörde kann sich mitunter irren. Antragsteller haben daher die Möglichkeit, innerhalb eines Monats gegen den Bescheid Widerspruch einzulegen. Auch bei der Bauvoranfrage kann sich das lohnen, da diese ja für das betroffene Bauvorhaben rechtsgültig ist. Allerdings ist in NRW der Widerspruch gegen eine Entscheidung der Baubehörde nur in Verbindung mit einer Klage möglich. Vor dem Widerspruch sollten Sie sich daher von einem Anwalt beraten lassen.
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