Rechte und Pflichten
Wer sein Haus oder seine Wohnung verkaufen möchte, beauftragt oft einen Makler. Der soll sich um alles kümmern, was rund um den Verkauf geregelt werden muss. Dies ist zwar praktisch, doch viele haben beim Umgang mit Maklern ein „komisches Gefühl“. Setzt sich der Makler wirklich so ein, wie wir es wünschen? Vertritt er unsere Interessen oder spielt er Verkäufer und Käufer gegeneinander aus?
Immer wieder werden solche oder ähnliche Fragen an den Verband Wohneigentum NRW e.V. herangetragen. Wir haben deshalb im Internet recherchiert und nachfolgend die wichtigsten Punkte rund um Maklerverträge sowie Rechte und Pflichten zusammengetragen.
Grundsätzlich hat ein beauftragter Makler die Pflicht, eine Immobilie so schnell und gewinnbringend wie möglich zu verkaufen oder – im anderen Fall – einen passenden Mieter zu finden. Im Regelfall wird zwischen dem Immobilienverkäufer und dem Makler ein Maklervertrag geschlossen. Doch auch wer eine Immobilie sucht, kann einen Makler beauftragen. Nachfolgend bleiben wir aber bei dem Beispiel, dass eine Immobilie veräußert werden soll und der Verkäufer einen Makler beauftragt.
Wahrheitsgemäße Angaben
Ein Verkäufer ist beim Erteilen des Auftrages verpflichtet, dem Makler alle relevanten Informationen zum Verkaufsobjekt wahrheitsgemäß und vollständig mitzuteilen. Übernimmt der Immobilienmakler den Verkaufsauftrag, hat er gegenüber dem Eigentümer sogenannte Auskunfts-, Hinweis- und Aufklärungspflichten. Das heißt, zwischen dem Makler und dem Verkäufer besteht ein besonderes Sorgfalts- und Treueverhältnis. Dieses Verhältnis verpflichtet den Makler, im Rahmen der ihm zumutbaren Möglichkeiten die Interessen des Verkäufers als Auftraggeber zu wahren.
Darum muss der Makler auch alle ihm bekannten Informationen über ein Verkaufsobjekt wahrheitsgemäß an Kaufinteressenten weitergeben. Diese Informationen dürfen nicht verschwiegen oder falsch übermittelt werden. Teilt ein Makler wichtige Angaben nicht mit, dann handelt er arglistig.
Ein Beispiel
An einem Eigenheim wurde eine fehlerhafte Fassadendämmung angebracht. Ein Gutachter hat ermittelt, dass durch eine nicht sorgfältige Durchführung die Gefahr von Feuchtigkeitseintritt an bestimmten Stellen besteht, wie an den Fallrohren und den Fenstern . Eine Sanierung erfolgte nicht, denn der ausführende Handwerker hat zwischenzeitlich seine Tätigkeit eingestellt. Auch wenn innen oder außen keine Feuchtigkeitsschäden sichtbar sind, ist die Fassade eine „tickende Zeitbombe“, die den Verkaufswert einer Immobilie erheblich mindert.
Würde der Makler solche Schäden gegenüber einem Kaufinteressenten verschweigen, hätte der Interessent bzw. Käufer die Möglichkeit, den beurkundeten Kaufvertrag über die Immobilie wegen arglistiger Täuschung anzufechten und zurückabzuwickeln (BGH NJW 2001, 966). Das Verhalten des Maklers würde dann auch dem Verkäufer angelastet. Der könnte sich nicht darauf berufen, dass nur der Makler den maßgeblichen Umstand verschwiegen habe, denn der Makler ist laut Gesetz Erfüllungsgehilfe des Verkäufers bzw. Auftraggebers.
Der einfache Maklervertrag
Bei einem einfachen Maklervertrag reicht es aus, wenn der Eigentümer dem Makler eine einfache mündliche oder schriftliche Erlaubnis erteilt, sein Haus oder seine Wohnung zu verkaufen. Bei dieser Vertragsvariante verpflichtet sich der Eigentümer zu nichts und kann seine Immobilie auch selbst am Markt anbieten. Ebenfalls kann er parallel weitere Makler formlos beauftragen. Wenn er seine Immobilie dann selbst verkauft, schuldet er dem Makler keine Courtage bzw. Maklerprovision. Diese Freiheit bedeutet allerdings auch, dass der beauftrage Makler wahrscheinlich nur mit sehr wenig Engagement an den Verkauf herangeht, da er seinen Aufwand nicht vergütet bekommt, wenn die Immobile anderweitig verkauft wird.
Der einfache Alleinauftrag
Dem einfachen Maklervertrag gegenüber steht der einfache Alleinauftrag, der meist über eine feste Vertragslaufzeit vereinbart wird. Engagierte Makler versuchen oft, diesen Vertrag mit einem Immobilienverkäufer zu vereinbaren. Denn hier verzichtet der Eigentümer darauf, einen weiteren Makler zu beauftragen. Der Makler hingegen verpflichtet sich über den Vertrag, tätig zu werden. Es muss nicht befürchtet werden, dass der Makler die Immobilie um jeden Preis verkaufen will, nur um die Courtage zu erhalten. Der verkaufende Eigentümer hat die Sicherheit, dass trotz Erteilung eines Alleinauftrags keine Verkaufsverpflichtung besteht.
Eigentümer haben bei dieser Auftragsvariante auch weiterhin das Recht, die Immobilie eigenständig zu veräußern, ohne dass ein Provisionsanspruch des Maklers entsteht. Sollte das Haus dennoch über einen anderen als den ursprünglich beauftragten Makler veräußert werden, entsteht für den zuerst beauftragten Makler der vereinbarte Provisionsanspruch.
Qualifizierter Alleinauftrag
Bei der dritten und häufigsten Vertragsform, dem qualifizierten Alleinauftrag, besteht eine individuelle Vereinbarung zwischen Verkäufer und Makler. In diesem Maklervertrag wird vereinbart, dass die Immobilie nur exklusiv über den beauftragten Makler verkauft wird. Es erfolgt keine eigenständige Vermittlung des Verkaufsobjektes durch den Eigentümer. Mit dieser Form des Maklervertrags sichert sich der Eigentümer auch die höchste Motivation des Maklers, da die Provision im Erfolgsfall garantiert ist.
Laufzeiten der Maklerverträge
Beim einfachen Maklerauftrag ist der Vertrag üblicherweise zeitlich unbegrenzt. Anders beim Makleralleinauftrag. Hier ist meist eine Laufzeit von drei oder – bei sehr exklusiven oder außergewöhnlichen Immobilien, deren Vermittlungen vorhersehbar länger dauern wird – sechs, in selten Fällen auch zwölf Monaten üblich. Beim qualifizierten Alleinauftrag werden ebenfalls häufig Laufzeiten von mindestens drei und höchstens sechs, selten auch von zwölf Monaten vereinbart.
Seit 2014 gilt das sogenannte Widerrufsrecht für Fernabsatzverträge. Hierunter fallen auch Maklerverträge, die außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen wurden. Solche Verträge können innerhalb von 14 Tagen widerrufen werden. Diese Widerrufserklärung durch den Auftraggeber muss in einer eindeutigen Erklärung erfolgend, jedoch nicht zwingend schriftlich. Dies bedeutet, dass sich Makler in dieser Zeit nicht um den Verkauf der Immobilie kümmern. Soll der Makler aber bereits vor Ablauf dieser zweiwöchigen Widerrufsfrist tätig werden, muss der Auftraggeber ausdrücklich zustimmen.
Wird ein Vertrag vor der Vertragserfüllung widerrufen, hat der Makler keinen Anspruch auf Provision. Wurde allerdings vor Ablauf der Widerrufsfrist ein Verkaufsvertrag geschlossen, hat der Makler auch Anspruch auf seine Provision. Allerdings muss er in diesem Fall ausdrücklich darauf hingewiesen worden sein, dass er schon vor Ablauf der Frist tätig werden sollte. Dann erlischt das Widerrufsrecht auch bei einer vollständigen Vertragserfüllung.
Allerdings besteht während der Laufzeit immer auch die Möglichkeit einer außerordentlichen Kündigung, wenn die Voraussetzungen gem. § 626 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetz-buches, das Vorliegen eines wichtigen Grundes, gegeben sind. Ein solcher Grund liegt vor, wenn der Makler seine Pflicht auf schwerwiegende Weise verletzt, beispielsweise keine Besichtigungen trotz vorhandener Interessenten durchführt oder das Objekt trotz vertraglicher Vereinbarung im Internet nicht bewirbt. Solch eine außerordentliche Kündigung muss schriftlich ausgesprochen werden.
