Am Beginn eines Bauprojekts steht meist die Suche nach dem passenden Grundstück. Erfolgt der Immobilienerwerb von einem Bauträger, wird das Grundstück gewissermaßen mitgeliefert. Anders sieht es aus, wenn der Bau des Wohneigentums mit einem Architekten oder einem Generalunternehmer verwirklicht wird.
Bauland – knapp und teuer
Ein geeignetes Baugrundstück zu finden, ist oft schwierig. Insbesondere in Städten und Ballungszentren ist die Nachfrage hoch und Bauland knapp und vor allem teuer. Quadratmeterpreise steigen in teils schwindelerregende Höhen. Neben grundsätzlichen Aspekten – wie Lage, Größe und Umgebung – sind im Zusammenhang mit einem Grundstückskauf auch rechtliche Fragen zu klären.
Die Bauvoranfrage
Der Verband Wohneigentum NRW e.V. empfiehlt Kaufinteressenten, bei Zweifeln an der Bebaubarkeit eine Bauvoranfrage beim zuständigen Bauamt zu stellen. Nichts wäre schlimmer, als ein Grundstück zu erwerben, auf dem das Wunschhaus nicht oder nur mit großen Veränderungen errichtet werden darf.
Die Kosten für eine Bauvoranfrage variieren je nach Grundstück und geplanter Immobilie. Bei Eigenheimen liegen sie meist zwischen 50 und 200 Euro. Ist ein Mehrfamilienhaus oder ein Objekt mit mehreren Eigentumswohnungen geplant, können die Kosten für die Bauvoranfrage durchaus 5.000 Euro und mehr betragen.
Der Bebauungsplan
Eine Bauvoranfrage kann entfallen, wenn bereits ein qualifizierter Bebauungsplan existiert. Bebauungspläne sind übrigens eine kommunale Satzung, die durch die jeweilige Gemeinde beschlossen wird. Jede Gemeinde hält ihre Bebauungspläne zur Einsichtnahme für die Öffentlichkeit bereit.
Unterschieden wird zwischen dem qualifizierten und dem einfachen Bebauungsplan. Nur mit einem qualifizierten Bebauungsplan können alle für die Verwirklichung des Bauvorhabens relevanten Fragen beantwortet werden. Der qualifizierte Bebauungsplan enthält Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, über die überbaubaren Grundstücksflächen sowie über die örtlichen Verkehrsflächen. Die Zulässigkeit eines geplanten Bauvorhabens wird allein anhand dieses Bebauungsplans beurteilt.
Was muss vor Baubeginn geklärt sein?
Folgende Fragen sollten in jedem Fall vor einer Bebauung geklärt sein:
- Welche Art der Bebauung ist für dieses Grundstück zulässig, und zwar welche allgemein und welche nur ausnahmsweise? (Wohnhaus, Fabrik, Kino, Kleingarten)
- Welches Maß der Nutzung muss eingehalten werden? (Wie hoch darf gebaut werden? Wie viel Quadratmeter des Grundstücks dürfen überbaut werden?)
- Welche Teile des Grundstücks dürfen überbaut werden, welche nicht? (Wie nahe darf man bis an die Straße heranbauen? Muss der rückwärtige Teil des Grundstücks frei bleiben?)
Bodenanalyse und Begutachtung des Baugrunds
Um auszuschließen, dass sich Altlasten auf dem Grundstück befinden, ist eine Bodenanalyse empfehlenswert. Vielleicht befand sich früher auf dem Nachbargrundstück eine Tankstelle oder das Grundstück liegt auf einer Industriebrache. Fällt eine Sanierung an, trägt meist der Grundstücksbesitzer allein die Kosten.
Auch ein Baugrundgutachten zur Bodenbeschaffenheit kann sinnvoll sein; vor allem dann, wenn unklar ist, wie tragfähig der Untergrund ist. Vor unerwarteten Kostensteigerungen schützt auch das Wissen um die Höhe des Grundwasserspiegels oder darüber, ob ein felsiger Untergrund oder eine hohe Radonbelastung vorliegen.
Finanzierung vorab klären
Der Verband Wohneigentum empfiehlt, beim Grundstückskauf einige kostenlose Rücktrittsrechte zu vereinbaren. Grundsätzlich sollten Fragen der Finanzierung des Immobilienwunschs bereits vor Abschluss des Grundstückskaufvertrags geklärt sein. Zumindest sollte eine verbindliche Finanzierungszusage eines Kreditinstitutes schriftlich vorliegen. Liegt diese nicht vor, kann der Käufer versuchen, im Kaufvertrag ein kostenloses Rücktrittsrecht zu vereinbaren.
Ein Kaufvertrag sollte in dem Fall nur in Erwägung gezogen werden, wenn ein ausreichendes Einkommen oder Vermögen vorhanden ist und das Grundstück ohne Kredit finanziert werden kann.
Bauträgervertrag durch Notar beurkunden lassen
Jeder Grundstückskauf bedarf der notariellen Beurkundung. Ein Vertrag, bei dem Grundstück und Haus vom gleichen Verkäufer erworben werden, ist ein sogenannter Bauträgervertrag. In diesem müssen sowohl der Grundstückskaufvertrag wie auch der Werkvertrag durch einen Notar beurkundet werden. In jedem Fall sollte ein Käufer darauf bestehen, die Kaufdokumente von einem unabhängigen Juristen prüfen zu lassen.
Wenn ein Verkäufer einen Gewährleistungsausschluss vereinbaren möchte, ist Vorsicht geboten: In der Vergangenheit gab es vereinzelt Fälle, bei denen Wohngebiete auf verseuchtem Grund und Boden entstanden sind. Dies ist gesundheitsgefährdend und kann für den neuen Grundstückseigentümer teuer werden. Denn grundsätzlich hat der Eigentümer die Belastungen auf eigene Kosten zu beseitigen. Nur in Ausnahmefällen ist es möglich, die Gemeinde in die Verantwortung zu nehmen. Ansprüche beim ehemaligen Eigentümer können bei einem Gewährleistungsausschluss nur erhoben werden, wenn er von den Belastungen wusste und vorsätzlich nicht informierte. Bei diesem sogenannten „arglistigen Verschweigen“ liegt die Beweislast immer beim Käufer.
Aus Bauerwartungsland wird Bauland
Ist ein Grundstück nicht oder nur teilweise erschlossen, kommen in jedem Fall Kosten auf den Käufer zu. Grund und Boden müssen vor einer Baumaßnahme an das öffentliche Wasser-, Abwasser-, Strom- und manchmal auch das Gasnetz angeschlossen sein. Erst nach einer Erschließung wird aus dem Bauerwartungsland offiziell Bauland.
In einem durchschnittlichen Neubaugebiet sind allein für den Anschluss an das Abwassersystem Kosten in Höhe von 5.000 Euro keine Seltenheit. Die Erschließungskosten steigen mit der Entfernung des Grundstücks vom Versorgungsnetz.
Der Anschluss an das Stromnetz ist im Vergleich zum Abwasseranschluss recht günstig. Je nach Abstand des Grundstücks zum Versorgungsnetz ist mit Kosten von etwa 2.000 bis 3.000 Euro zu rechnen.
Den Käufer absichern
Ein Grundstück gehört dem Käufer juristisch erst mit dem Eintrag ins Grundbuch. Dieser Eintrag kann nach dem Begleichen des Kaufpreises beantragt werden. Werden Haus und Grund finanziert, verlangt ein Kreditinstitut Sicherheiten. Auf dem Grundstück wird in den meisten Fällen eine Belastung eingetragen, um den Kredit absichern zu können. Um den Käufer abzusichern, wird auch der Notar weitere Sicherheiten einbauen. Käufer sollten darauf achten, dass die Möglichkeit eingeräumt wird, nicht nur einen Kredit für den Grundstückserwerb absichern lassen zu können, sondern auch den Kredit für den folgenden Bauvertrag.
Das könnte Sie auch interessieren:
Beitrag 1: Baudarlehen: Vorsicht Finanzierungsfalle!
Beitrag 2: Kreditvertrag und Grundbucheintrag
Beitrag 3: Passendes Grundstück – gesucht – gefunden (Sie befinden sich hier)
Beitrag 4: Nebenkosten beim Hauskauf nicht vergessen
