Bekannte Mängel ausgeschlossen
Beim Verkauf von gebrauchten Alltagsgegenständen wird gerne die Formulierung „gekauft wie gesehen“ verwendet. Und selbst beim Verkauf einer gebrauchten Immobilie ist dies in notariell erstellten Kaufverträgen eine übliche Formulierung. Der Gesetzgeber will so eine nachträgliche Gewährleistung bei bekannten und im Kaufvertrag aufgeführten Mängeln ausschließen. Doch leider ist beim Verkauf gerade von älteren Immobilien nicht immer jeder Mangel sofort erkennbar. Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber noch eine Art „Hintertür“ geschaffen. Diese öffnet sich, wenn der Immobilienverkäufer beispielsweise Mängel arglistig verschwiegen hat.
Anspruch auf Gewährleistung
Wurde ein Käufer bewusst nicht über einen bekannten Mangel informiert, hat er laut Gesetzgeber (§ 442 Absatz 1, Satz 1 BGB) Anspruch auf Gewährleistung, also auf Beseitigung des Mangels auf Kosten des Verkäufers. Auch für mögliche Schäden durch den verschwiegenen Mangel – beispielsweise an Personen oder an Möbeln etc. – haftet der Verkäufer. Im Zweifelsfall hat ein Käufer sogar die Möglichkeit, vom Kaufvertrag zurückzutreten, den Kaufpreis zu mindern oder Schadenersatz zu fordern.
Unterschiedliche Mängelarten
Der Gesetzgeber unterscheidet drei verschiedene Mängelarten und er unterscheidet beim Immobilienkauf in Sachmangel (§ 434 BGB) und Rechtsmangel (§ 435 BGB). „Offene Mängel“ sind für den Hauskäufer sofort erkennbar, so beispielsweise eine beschädigte Außendämmung oder Schäden an den Wänden bzw. am Dach.
„Versteckte Mängel“ hingegen sind Mängel, die weder für den Käufer noch für den Verkäufer erkennbar sind. Dies können z.B. defekte Rohr- oder Versorgungsleitungen sein. Ein „arglistig“ verschwiegener Mangel ist dem Verkäufer bekannt, den er dem Käufer jedoch nicht mitteilt.
Haftung des Verkäufers
Grundsätzlich gilt, dass Verkäufer für verschwiegene Mängel haften müssen, die ihnen zum Verkaufszeitpunkt bekannt waren. Allerdings muss erst der Käufer aktiv werden und dem Verkäufer beispielsweise Arglist nachweisen. Um zeitlichen Druck herauszunehmen, sind die Mängelansprüche des Käufers in den Paragrafen 434 ff. BGB geregelt. Sie verjähren erst fünf Jahre nach Übergabe einer Immobilie. Dies ist auch gut so, denn oft muss erst ein Bausachverständiger hinzugezogen werden, der feststellen kann, ob ein Sachmangel möglicherweise schon längere Zeit bestanden hat. So lassen sich nach Abschluss des Kaufvertrages auch im Nachhinein noch versteckte Mängel aufdecken. Allerdings braucht dies seine Zeit.
Umfassende Information ist notwendig
Um auf der sicheren Seite zu sein und Gewährleistungsansprüche zu vermeiden, sollte ein Immobilienverkäufer den Kaufinteressenten deshalb umfassend über bekannte Mängel am Haus informieren. Idealerweise hält er die Ergebnisse in einem Protokoll fest, selbst wenn sich dadurch der Kaufpreis reduziert. Denn dies ist unterm Strich günstiger als langjährige und kostspielige Klagen. Auch im anschließenden Kaufvertrag müssen für den Wert einer Immobilie möglichst alle maßgeblichen Einflussfaktoren präzise genannt werden. Im Zweifelsfall hilft hier vor Abschluss des Kaufvertrages ebenfalls die Einschaltung eines Bausachverständigen. Garantien sollte ein Verkäufer beim Verkauf einer gebrauchten Immobilie nur sehr vorsichtig aussprechen.
Gewährleistungsausschluss bei baujahrtypischen Mängeln
Für bestimmte Baujahre gibt es typische Mängel, die von der Gewährleistung ausgeschlossen sind. So sind etwa in Gebäuden, die um 1900 errichtet wurden, meist Heizungsanlagen, Elektroinstallation und Rohre veraltet. Darüber hinaus fehlen oft Wärmedämmung und Schallisolation und zuweilen ist kein ausreichendes Fundament vorhanden. Um 1930/1940 erbaute Häuser weisen oft nur eine auf das Nötigste beschränkte, einfache Bauweise und damit sparsame Werkstoffverwendung auf. Gebäude aus der Vor- und Nachkriegszeit verfügen überdurchschnittlich oft über statische Mängel.
Wenn Sie weitere Fragen zum Thema haben, wenden Sie sich vertrauensvoll an die Fachanwälte des Verbandes Wohneigentum NRW e.V.
