Streitpotential durch wenig Regeln
Sind Wohngebiete über Privatstraßen erschlossen worden, die auch zu gemeinschaftlich genutzten Parkplätzen oder Garagenhöfen führen, gibt es oft nur spärliche Regeln für die Nutzung und Instandhaltung dieser Flächen. Dies bietet Streitpotenzial. Probleme mit den Flächen treten meist auf, wenn es unterschiedliche Auffassungen über Art und Umfang von Instandhaltungsmaßnahmen gibt. Rechtlich betrachtet handelt es sich bei den Eigentümergemeinschaften von Privatstraßen und -plätzen um eine Bruchteilsgemeinschaft.
Schwierige Organisation durch viele Eigentümer
Viele Eigenheimbesitzer unterschätzen, dass sie mit dem Erwerb eines Hauses und Grundstücks eventuell auch Mitglied einer Eigentümergemeinschaft werden. Je mehr Mitglieder diese Gemeinschaft hat, desto schwieriger wird deren Organisation. Häufig gibt es keine Verwaltung. In notariellen Grundstückskaufverträgen finden sich nur selten Regelungen, die Aufgaben und Anforderungen der Gemeinschaft betreffen.
Gemeinsame Entscheidungen über gemeinsame Flächen
Wichtig ist, dass sich die Gemeinschaft der Eigentümer zusammenfindet und Entscheidungen bezüglich der gemeinsamen Flächen trifft. Wie dies geregelt werden kann, beschreibt das Bürgerliche Gesetzbuch. So kann mehrheitlich eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Gegenstands entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung beschlossen werden (Bürgerliches Gesetzbuch, Paragraf 745). Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Gegenstands steht den Teilhabern gemeinschaftlich zu (Bürgerliches Gesetzbuch, Paragraf 744).
Einigungen schriftlich festhalten
Die vereinbarten Regelungen über Verwaltung und Benutzung gelten auch im Verhältnis zu sogenannten Sondernachfolgern, also beispielsweise Käufern von Bruchteilseinheiten. Bei Grundstücken gilt dies allerdings nur, wenn die entsprechende Belastung im Grundbuch vermerkt ist. In der Praxis geschieht das jedoch kaum. Und so können sich Probleme verstärken, wenn der Inhalt bestehender Absprachen und Einigungen nicht schriftlich niedergelegt oder im Grundbuch des Miteigentumsanteils eingetragen wurde.
Wer allein handelt, muss oft auch zahlen
Besonders kompliziert wird es, wenn einzelne Miteigentümer allein aktiv werden. Im Zweifelsfall trägt dann derjenige allein die Kosten, wenn er beispielsweise die Gemeinschaft nicht hinter sich bringen konnte und trotzdem Aufträge an Handwerker etc. erteilt hat. Sehr schwierig kann es werden, wenn im Bereich von Gemeinschaftsflächen Abwasser- oder Fernwärmeleitungen verlegt sind, die nach einer gewissen Zeit einer Sanierung bedürfen. Auch Unterhalt, Wartung und Verkehrssicherungspflichten von Privatstraßen sind Aufgaben, denen sich Bruchteilsgemeinschaften stellen müssen.
Informationen einholen
Wenn ein Eigenheim mit angrenzender Privatstraße erworben wird, sollten Käufer den Erwerb von Miteigentumsanteilen an Gemeinschaftsflächen keinesfalls einfach nur zur Kenntnis nehmen. Vielmehr sollte bei bestehenden Gemeinschaften unbedingt nachgefragt werden, wie sich diese organisieren und gemeinschaftliche Aufgaben erfüllt werden. Sinnvoll ist, bereits in der Erwerbsphase auf eine mindestens schriftlich niederzulegende gemeinschaftliche Vereinbarung zu drängen, einschließlich möglicher Eintragungen im Grundbuch. Denn dies erspart später langwierige Debatten. Beim Erwerb von Bestandsobjekten muss der Voreigentümer bzw. Verkäufer hierzu Auskunft geben.
Regeln frühzeitig formulieren
Der Verband Wohneigentum NRW e.V. weiß, dass Bruchteilsgemeinschaften mit vielen Verantwortlichen oft Anlass zum Streit bieten. Daher ist es umso wichtiger, rechtzeitig Maßnahmen und Vorgehensweisen zu formulieren – auch, um beispielsweise bestimmte Reparatur- und Sanierungsmaßnahmen einfordern zu können.
