Tiny House im Garten: Brauche ich eine Baugenehmigung?

Generell gilt: Das bewohnbare Tiny House, egal wie klein oder mobil, braucht hierzulande immer irgendeine Form der behördlichen Genehmigung. Bei einem Tiny House im Garten ergibt sich die Genehmigungspflicht in der Regel bereits durch die Ausstattung: Tiny Houses sind Häuser, die auf kleinstem Raum über eine vollständige Wohnausstattung verfügen. Sie beinhalten Küche, Bad, Schlafgelegenheiten und einen Wohnbereich. Damit zählen sie als Gebäude und brauchen daher in den meisten Fällen eine Baugenehmigung.

Bewohnbare Kleinsthäuser unterliegen den allgemeinen Bauvorschriften, die im Baugesetzbuch und in den Bauordnungen der Bundesländer verankert sind. Zudem können je nach Standort auch ein Bebauungsplan oder eine Ortsgestaltungssatzung weitere Vorgaben machen. Beides kann den Bau von mobilen Häusern im Garten erschweren oder sogar verbieten. Daher sollten sich Bauherren zuvor beim Bauordnungsamt informieren und ggf. eine Bauvoranfrage stellen.

Ob ein Haus auf Rädern steht oder auf einem festen Fundament, macht im Baurecht keinen Unterschied. Auch ein Tiny House auf Rädern zählt als genehmigungspflichtiges Gebäude, sobald es auf einem Privatgrundstück bewohnt wird. Somit bedarf das Tiny House auf Rädern ebenfalls einer Baugenehmigung.

In speziellen Fällen besteht die Möglichkeit, ein Tiny House genehmigungsfrei im Garten aufzustellen: Wenn es im Geltungsbereich eines Bebauungsplans stehen soll und den darin genannten Anforderungen entspricht, bedarf es laut § 30 BauGB keiner Baugenehmigung. Allerdings muss der Bau dem Bauordnungsamt angezeigt werden. Das passiert im Rahmen eines sogenannten Freistellungsverfahrens. Dafür muss ein vorlageberechtigter Entwurfsverfasser Unterlagen wie Lageplan/Flurkarte, Bauzeichnung und andere Nachweise bei der zuständigen Baubehörde einreichen. Die Baubehörde hat anschließend einen Monat Zeit, um zu reagieren. Tut sie das nicht, darf der Bau ohne weitere Genehmigungsverfahren beginnen.

Größte Hürde auf dem Weg zum Tiny House ist oftmals der örtliche Bebauungsplan. Bebauungspläne sollen ein homogenes Gesamtbild des Gebiets schaffen und zu diesem Zweck Art und Gestaltung von Gebäuden vorgeben. Sie schreiben vor, wo Gebäude stehen dürfen, welche Maße sie haben müssen und wie sie aussehen sollen. Problematisch für Tiny Houses:

• Baufenster und maximale Überbauung: Grundstücke dürfen in der Regel nicht vollständig überbaut werden. Ist bereits ein Hauptgebäude vorhanden, bleibt oft kein Platz mehr für ein weiteres Wohngebäude.
• Nicht überbaubare Fläche: Bebauungspläne weisen auf Grundstücken Flächen aus, die nicht überbaut werden dürfen. Hier sind allenfalls Nebenanlagen wie Gartenhäuser und Garagen zulässig, nicht jedoch bewohnbare Gebäude.
• Mindestgröße: Für Hauptgebäude gelten stellenweise Mindestmaße, z. B. zur effizienten Flächennutzung. Diese können Tiny Houses meist nicht einhalten.
• Gestaltung: Häufig enthalten Bebauungspläne Vorgaben zu Dachform, Dachüberstand und Fassaden. Dies kann die Auswahl an Tiny Houses erheblich einschränken.

Zudem kann auch eine Ortsgestaltungssatzung die Gestaltung noch genauer vorgeben. Diese kann z. B. verlangen, dass Fassaden hell verputzt und nur rechteckige Fenster eingebaut werden.

Um einen Bebauungsplan zu umgehen, gibt es nur zwei Möglichkeiten: ein Antrag auf Ausnahme und ein Antrag auf Befreiung. Ausnahmen sind nur möglich, wenn der Bebauungsplan selbst die Option einer Ausnahme enthält (nachzulesen in der textlichen Festsetzung, die zum Plan gehört). Befreiungen sind im Baugesetzbuch (§ 31) geregelt und nur in seltenen Sonderfällen möglich. Somit ist es leider die Regel, dass der Bebauungsplan das Tiny-House-Projekt verhindert.

Um herauszufinden, ob Sie für Ihr Tiny House in NRW eine Genehmigung brauchen, helfen folgende Überlegungen:

Dauerhaft oder zeitweise bewohntes Tiny House:

• außerhalb eines Bebauungsplans: Baugenehmigung notwendig – zu beantragen bei der unteren Bauaufsichtsbehörde durch einen vorlageberechtigten Entwurfsverfasser.
• im Geltungsbereich eines Bebauungsplans entsprechend den Vorgaben: Wenn es den Vorgaben des Bauplans entspricht, bedarf es einer Bauanzeige beim zuständigen Bauordnungsamt. Oftmals wird hier keine Baugenehmigung verlangt, dies liegt jedoch im Ermessen der Gemeinde.
• im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, wenn es nicht den Vorgaben entspricht: Bau nur möglich, wenn die Baubehörde auf schriftlichen Antrag hin eine Ausnahme oder Befreiung vom Bebauungsplan bewilligt.
• im Außenbereich: nicht erlaubt, außer sie dienen einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb

Tiny House als Urlaubsunterkunft:

• im eigenen Garten: Soll es hier zeitweise bewohnt werden, gelten die oben genannten Vorgaben. Wird es im Garten lediglich abgestellt, ist ein ausgewiesener Stellplatz erforderlich.
• in Sondergebieten, die zur Erholung dienen: genehmigungsfrei mit Freistellungsverfahren, wenn es dem örtlichen Bebauungsplan entspricht
• auf Campingplätzen: Abstellen und Urlaubsaufenthalte ohne Baugenehmigung möglich
• in freier Natur: Abstellen zum Wohnen grundsätzlich nicht erlaubt

Für Tiny Houses gilt das vereinfachte Genehmigungsverfahren. So einfach, wie es klingt, ist es aber leider nicht, da Sie auch hier eine Vielzahl von offiziellen Unterlagen vorlegen müssen. Zudem darf nur ein vorlageberechtigter Entwurfsverfasser (z. B. Architekt oder Bauingenieur) den Bauantrag einreichen.

Vor dem Bau des Tiny Houses kann es ratsam sein, bei der Baubehörde eine Bauvoranfrage zu stellen. Damit erhalten Sie eine verbindliche Auskunft, ob Sie eine Baugenehmigung beantragen müssen und ob diese überhaupt möglich ist. Die Bauvoranfrage ist allerdings mit Kosten verbunden und erfordert ebenfalls einige Unterlagen (z. B. Plan des Bauvorhabens, Lageplan und Auszug aus der Flurkarte). Wie genau die Anfrage abläuft, erfahren Sie bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde.

Auch das Tiny House selbst muss einige Anforderungen erfüllen, um genehmigungsfähig zu sein. So muss es unter anderem über ein Bad mit Fenster oder Lüftungsmöglichkeit, eine Küche und eine Mindesthöhe in Aufenthaltsräumen verfügen. Zudem muss das Haus den gesetzlichen Vorschriften zu Brandschutz und Standsicherheit entsprechen. Genaueres hierzu finden Sie in der Landesbauordnung NRW. Außerdem gilt für dauerhaft bewohnte Tiny Houses das Gebäudeenergiegesetz. Daraus können sich zusätzliche Vorgaben ergeben, z. B. zur Wärmedämmung und Heizung.

Daneben gibt es weitere Anforderungen an das Grundstück selbst: Generell müssen Grundstücke für bewohnbare Tiny Houses erschlossen sein und zur baulichen Nutzung zugelassen sein. Handelt es sich um den Garten eines Wohnhauses, ist beides in der Regel der Fall. Zudem müssen Wohngebäude von Abstandsflächen umgeben sein und dürfen daher nicht direkt an der Nachbargrenze stehen. Bewohnbare Tiny Houses müssen mindestens drei Meter zur Grundstücksgrenze wahren – das Grundstück muss also entsprechend groß sein.