NRW
Rechtsanwalt
Dipl.-Ing. Architektin
Tiny Houses stehen für minimalistisches, nachhaltiges und ökonomisches Wohnen. Ob als Gartenbüro, Gästezimmer oder eigenständige Wohneinheit – die mobilen Kleinsthäuser bieten vielfältige Nutzungsmöglichkeiten. Doch dabei gilt es einiges zu beachten, denn: Ein Tiny House im Garten braucht fast immer eine Baugenehmigung.
© panu101 – stock.adobe.comGenerell gilt: Das bewohnbare Tiny House, egal wie klein oder mobil, braucht hierzulande immer irgendeine Form der behördlichen Genehmigung. Bei einem Tiny House im Garten ergibt sich die Genehmigungspflicht in der Regel bereits durch die Ausstattung: Tiny Houses sind Häuser, die auf kleinstem Raum über eine vollständige Wohnausstattung verfügen. Sie beinhalten Küche, Bad, Schlafgelegenheiten und einen Wohnbereich. Damit zählen sie als Gebäude und brauchen daher in den meisten Fällen eine Baugenehmigung.
Bewohnbare Kleinsthäuser unterliegen den allgemeinen Bauvorschriften, die im Baugesetzbuch und in den Bauordnungen der Bundesländer verankert sind. Zudem können je nach Standort auch ein Bebauungsplan oder eine Ortsgestaltungssatzung weitere Vorgaben machen. Beides kann den Bau von mobilen Häusern im Garten erschweren oder sogar verbieten. Daher sollten sich Bauherren zuvor beim Bauordnungsamt informieren und ggf. eine Bauvoranfrage stellen.
Ob ein Haus auf Rädern steht oder auf einem festen Fundament, macht im Baurecht keinen Unterschied. Auch ein Tiny House auf Rädern zählt als genehmigungspflichtiges Gebäude, sobald es auf einem Privatgrundstück bewohnt wird. Somit bedarf das Tiny House auf Rädern ebenfalls einer Baugenehmigung.
Ein als Wohnwagen genutztes Tiny House braucht keine Baugenehmigung – aber einen Stellplatz für die Zeit, in der es nicht genutzt wird. Oftmals können Sie Ihr fahrbares Tiny House auf dem eigenen Grundstück parken. Hierfür benötigen Sie jedoch eine Fläche, die zum Abstellen von Fahrzeugen ausgewiesen ist. Es ist nicht erlaubt, ein Fahrzeug einfach so im Garten zu parken.
In speziellen Fällen besteht die Möglichkeit, ein Tiny House genehmigungsfrei im Garten aufzustellen: Wenn es im Geltungsbereich eines Bebauungsplans stehen soll und den darin genannten Anforderungen entspricht, bedarf es laut § 30 BauGB keiner Baugenehmigung. Allerdings muss der Bau dem Bauordnungsamt angezeigt werden. Das passiert im Rahmen eines sogenannten Freistellungsverfahrens. Dafür muss ein vorlageberechtigter Entwurfsverfasser Unterlagen wie Lageplan/Flurkarte, Bauzeichnung und andere Nachweise bei der zuständigen Baubehörde einreichen. Die Baubehörde hat anschließend einen Monat Zeit, um zu reagieren. Tut sie das nicht, darf der Bau ohne weitere Genehmigungsverfahren beginnen.
Besonders Tiny-House-freundliche Bedingungen bieten „Sondergebiete, die der Erholung dienen“. Diese werden in der Baunutzungsverordnung definiert und sind für Wochenend- und Ferienhäuser gedacht, die nur zu Erholungszwecken genutzt werden. Sie zeichnen sich oft durch großzügige Bebauungspläne aus. Tiny Houses haben hier größere Chancen, den Auflagen des Bebauungsplans zu entsprechen. Allerdings dürfte dauerhaftes Wohnen (mit Erstwohnsitz) in den meisten Sondergebieten nicht erlaubt sein.
Offizielle Campingplätze bieten für Tiny-House-Besitzer einen entscheidenden Vorteil: Für Ihr Tiny House bis 50 Quadratmeter Grundfläche brauchen Sie hier keine Baugenehmigung. Als sogenanntes Wochenendhaus dürfen Sie es auf ausgewiesenen Aufstellplätzen genehmigungsfrei bauen und als Urlaubsunterkunft nutzen. Dauerhaftes Bewohnen ist jedoch nur möglich, wenn der Campingplatz auch die Wohnnutzung erlaubt (und die wiederum muss im Bebauungsplan vorgesehen sein). In diesem Fall müssen Sie jedoch für Ihr Minihaus eine Baugenehmigung beantragen bzw. eine Bauanzeige vornehmen. Die pauschale Baugenehmigung für Wohnwagen gilt dann nämlich nicht mehr.
Einfacher ist es in speziellen Tiny House-Siedlungen: Dort sind Grundstücke eigens für Tiny Houses ausgewiesen, sodass die Baugenehmigung in der Regel kein Problem darstellt. In NRW sind aktuell einige Siedlungen geplant, unter anderem in Warendorf, Coesfeld und Dortmund. Eine bereits bewohnte Tiny-House-Siedlung gibt es z. B. im Nordkirchener Ortsteil Südkirchen.
Fliegende Bauten sind laut Landesbauordnung NRW dazu gedacht, „an verschiedenen Orten wiederholt aufgestellt und zerlegt zu werden“ (§ 78). Gemeint sind damit z. B. Fahrgeschäfte auf Jahrmärkten, mobile Bühnen und Zirkuszelte. In NRW brauchen sie keine Baugenehmigung, wenn sie höchstens drei Monate an einem Ort stehen. Ein Tiny House, das zum Wohnen gedacht ist, zählt allerdings nicht als fliegender Bau.
Größte Hürde auf dem Weg zum Tiny House ist oftmals der örtliche Bebauungsplan. Bebauungspläne sollen ein homogenes Gesamtbild des Gebiets schaffen und zu diesem Zweck Art und Gestaltung von Gebäuden vorgeben. Sie schreiben vor, wo Gebäude stehen dürfen, welche Maße sie haben müssen und wie sie aussehen sollen. Problematisch für Tiny Houses:
Zudem kann auch eine Ortsgestaltungssatzung die Gestaltung noch genauer vorgeben. Diese kann z. B. verlangen, dass Fassaden hell verputzt und nur rechteckige Fenster eingebaut werden.
Um einen Bebauungsplan zu umgehen, gibt es nur zwei Möglichkeiten: ein Antrag auf Ausnahme und ein Antrag auf Befreiung. Ausnahmen sind nur möglich, wenn der Bebauungsplan selbst die Option einer Ausnahme enthält (nachzulesen in der textlichen Festsetzung, die zum Plan gehört). Befreiungen sind im Baugesetzbuch (§ 31) geregelt und nur in seltenen Sonderfällen möglich. Somit ist es leider die Regel, dass der Bebauungsplan das Tiny-House-Projekt verhindert.
Um herauszufinden, ob Sie für Ihr Tiny House in NRW eine Genehmigung brauchen, helfen folgende Überlegungen:
Dauerhaft oder zeitweise bewohntes Tiny House:
Tiny House als Urlaubsunterkunft:
Für Tiny Houses gilt das vereinfachte Genehmigungsverfahren. So einfach, wie es klingt, ist es aber leider nicht, da Sie auch hier eine Vielzahl von offiziellen Unterlagen vorlegen müssen. Zudem darf nur ein vorlageberechtigter Entwurfsverfasser (z. B. Architekt oder Bauingenieur) den Bauantrag einreichen.
Wichtig: Die Baugenehmigung ist grundstücksbezogen. Sollten Sie Ihr mobiles Tiny House versetzen oder auf ein anderes Grundstück stellen, müssen Sie erneut eine Baugenehmigung beantragen oder den Bau mit einem Freistellungsverfahren der Baubehörde anzeigen.
Vor dem Bau des Tiny Houses kann es ratsam sein, bei der Baubehörde eine Bauvoranfrage zu stellen. Damit erhalten Sie eine verbindliche Auskunft, ob Sie eine Baugenehmigung beantragen müssen und ob diese überhaupt möglich ist. Die Bauvoranfrage ist allerdings mit Kosten verbunden und erfordert ebenfalls einige Unterlagen (z. B. Plan des Bauvorhabens, Lageplan und Auszug aus der Flurkarte). Wie genau die Anfrage abläuft, erfahren Sie bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde.
Auch das Tiny House selbst muss einige Anforderungen erfüllen, um genehmigungsfähig zu sein. So muss es unter anderem über ein Bad mit Fenster oder Lüftungsmöglichkeit, eine Küche und eine Mindesthöhe in Aufenthaltsräumen verfügen. Zudem muss das Haus den gesetzlichen Vorschriften zu Brandschutz und Standsicherheit entsprechen. Genaueres hierzu finden Sie in der Landesbauordnung NRW. Außerdem gilt für dauerhaft bewohnte Tiny Houses das Gebäudeenergiegesetz. Daraus können sich zusätzliche Vorgaben ergeben, z. B. zur Wärmedämmung und Heizung.
Daneben gibt es weitere Anforderungen an das Grundstück selbst: Generell müssen Grundstücke für bewohnbare Tiny Houses erschlossen sein und zur baulichen Nutzung zugelassen sein. Handelt es sich um den Garten eines Wohnhauses, ist beides in der Regel der Fall. Zudem müssen Wohngebäude von Abstandsflächen umgeben sein und dürfen daher nicht direkt an der Nachbargrenze stehen. Bewohnbare Tiny Houses müssen mindestens drei Meter zur Grundstücksgrenze wahren – das Grundstück muss also entsprechend groß sein.
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