Wenn ein Mieter stirbt, ist das Mietverhältnis nicht automatisch beendet. In diesem Falle gehen Rechte und Pflichten der Reihe nach auf sogenannte „eintrittsberechtige Personen“ über (Paragraf 563 Bürgerliches Gesetzbuch). Hier sind zunächst Personen gemeint, die mit der verstorbenen Person in dem gemeinsamen Haushalt gelebt haben. An erster Stelle Ehe- oder Lebenspartner. Gibt es die nicht oder möchten diese das Mietverhältnis nicht fortführen, folgen im Haushalt lebende Kinder des Mieters und entferntere Familienangehörige. Erst danach haben sonstige Mitbewohner die Möglichkeit zur Fortführung des Mietverhältnisses.
Kündigung des Mietverhältnisses
Die eintrittsberechtigten Personen haben nach Kenntnisnahme des Todes des Mieters einen Monat lang Zeit, die Wohnung außerordentlich zu kündigen. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Die Miete muss bis zum Ende des Mietverhältnisses gezahlt werden. Das Sonderkündigungsrecht gilt nicht für Mitbewohner im Rahmen einer Wohngemeinschaft. Der Vermieter kann den Mietvertrag nur dann außerordentlich kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Beispielsweise wenn es dem Vermieter objektiv nicht zugemutet werden kann, den Mietvertrag mit einer der eintrittsberechtigten Personen fortzuführen.
Erben des Mieters
Gibt es keine eintrittsberechtigten Personen, geht das Mietverhältnis zunächst an die Erben des Mieters über. Nehmen die Erben an, erhalten sie alle Rechte und Pflichten. Bei Nichtannahme durch die direkten Erben findet eine Prüfung auf Nacherben statt. Ein Vermieter muss aber nicht warten, bis diese gefunden sind oder sich entschieden haben. Auch er kann das Mietverhältnis außerordentlich innerhalb eines Monats nach Kenntnisnahme des Todes des Mieters unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen. Und das auch ohne besonderen Grund. So reduziert der Vermieter die Gefahr eines Mietausfalls. Wird das Erbe später angetreten, müssen ausstehende Kosten von den Erben beglichen werden.
Tipp: Nachlasspflegschaft beantragen
Bis mögliche Erben gefunden sind, hat der Vermieter keinen Adressaten für eine rechtswirksame Kündigung. Und ohne ordentliche Kündigung darf die vermietete Wohnung weder betreten noch eigenmächtig geräumt oder gar neu vermietet werden. Für Vermieter empfiehlt es sich in diesem Fall, bei Gericht eine Nachlasspflegschaft zu beantragen. Dadurch gibt es einen rechtssicheren Adressaten, dem die Kündigung wirksam zugestellt werden kann. Der Nachlasspfleger kümmert sich unter anderem um die Ermittlung möglicher Erben.
