Das Grundbuch: Eintragung – Aufbau – Inhalt

Wenn ein Haus, eine Wohnung, ein Erbbaurecht oder ein Grundstück gekauft oder verkauft wird, erfolgt nach der notariellen Beurkundung die Eintragung ins Grundbuch. Erst danach sind die Eigentumsverhältnisse besiegelt – mit allen Rechten und Pflichten. Doch was genau verbirgt sich eigentlich hinter dem Grundbuch? Wir wollen nachfolgend ein wenig Licht in das Dunkel um dieses Dokument bringen.

Aufbau des Grundbuches

Jedes Grundbuchblatt besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen. Grundsätzlich wird für jedes Grundstück im Register der Gemeinde ein elektronisches Grundbuchdatenblatt angelegt, die sogenannte Aufschrift. Diese Aufschrift im Grundbuch gibt Auskunft über das zuständige Amtsgericht, die fortlaufende Aktennummer des Blattes und über den Grundbuchbezirk.

Bestandsverzeichnis

Das Bestandsverzeichnis besteht aus insgesamt acht Spalten. Hier finden sich unter anderem Daten zur Größe und Lage des Grundstücks. Diese Angaben werden vom zuständigen Kataster- oder Vermessungsamt vorgegeben. In Spalte 1 kommt die laufende Nummer eines Grundstücks. In Spalte 2 sind die bisherigen laufenden Nummern der Grundstücke anzugeben, aus denen das Grundstück durch Vereinigung, Zuschreibung oder Teilung entstanden ist. Spalte 3a/b enthält die Angabe der Gemarkung, falls sie vom Grundbezirk abweicht und die vermessungstechnische Angabe der Flurstücksnummer. Spalte 3c beinhaltet die Wirtschaftsart und Lage. Spalte 4 enthält die Größenangabe des Grundstücks in Quadratmeter. In den Spalten 5 bis 6 wird die Herkunft des Grundstücks vermerkt, ebenso Teilungen, Vereinigungen und Bestandteilszuschreibungen. Die Spalten 7 bis 8 dienen den Abschreibungen von Grundstücken.
Des Weiteren gibt es die Abteilungen I, II und III mit diversen Unterabteilungen. Abteilung I des Grundbuches besteht aus vier Spalten. In Abteilung I lässt sich nachlesen, wer der Eigentümer oder Erbbauberechtigte eines Grundstücks bzw. einer Immobilie ist.
In den folgenden Abteilungen II und III werden alle Belastungen und Beschränkungen aufgeführt.

In Abteilung II des Grundbuchs werden alle Belastungen und Beschränkungen außer den Grundpfandrechten eingetragen: beispielsweise die Reallast (Versorgungsrenten, Sachleistungen, Pflegeleistungen), Vorkaufsrecht, Erbbaurecht, Nießbrauch, Grunddienstbarkeit (Geh- und Fahrtrecht), Eigentumsvormerkung, Wohnungsrecht, Nacherbenvermerk, Insolvenzvermerk, Testamentsvollstreckervermerk etc.

In Abteilung III des Grundbuchs werden die Grundpfandrechte (Hypotheken, Grund- und Rentenschulden) eingetragen.

Löschungsbewilligung

Auch bei einem Gläubigerwechsel muss ein Eintrag ins Grundbuch erfolgen, insbesondere dann, wenn eine bestehende Finanzierung von einer Bank auf eine andere übertragen wird. Das alte Sicherungsrecht (Grundschuld oder Hypothek) wird dann aus dem Grundbuch gelöscht, das neue Verhältnis wird eingetragen. Eine Grundschuld oder Hypothek bleibt so lange im Grundbuch bestehen, bis das gesamte zugrunde liegende Darlehen abgezahlt ist. Erst dann ist eine Löschung möglich. Diese wird mit einer Löschungsbewilligung beantragt. Das dazu nötige Formblatt händigen meist die Kreditinstitute aus. Das Beantragen der Löschung erfolgt über einen Notar.

Änderungen müssen eingetragen werden

Auch wenn gravierende Änderungen am Grundstück vorgenommen werden, beispielsweise eine Aufteilung oder Zusammenführung, ist eine Eintragung ins Grundbuch zwingend erforderlich.

Löschungen im Grundbuch bedeuten nicht, dass ein Eintrag entfernt wird, da jede (auch erledigte) Maßnahme im Grundbuch lesbar bleiben muss. Die Löschung wird vielmehr als Vermerk bei dem entsprechenden Recht eingetragen und der Texteintrag des Rechtes wird „gerötet“, also entweder jede Zeile rot unterstrichen oder der ganze Textblock rot gestrichen. Sowohl für die Löschungs- wie auch gegebenenfalls erforderliche Veränderungsvermerke sind im Grundbuch besondere Spalten vorgesehen. Eintragungen und sonstige Veränderungen im Grundbuch setzen grundsätzlich einen Antrag und die Bewilligung des voreingetragenen Betroffenen voraus.  
Neben dem Notar müssen dann gegebenenfalls weitere Behörden eingeschaltet werden.

Üblicherweise leitet der Notar alle erforderlichen Genehmigungen an das Grundbuchamt weiter. Selbstverständlich fallen dafür Notarkosten und Gebühren für das Grundbuchamt an.

Einsichtsrecht

Allgemein ist in öffentlichen Registern – wie Handels-, Vereins-, Genossenschafts-, Partnerschafts- und Güterrechtsregister – eine uneingeschränkte Einsichtnahme durch Interessierte in die vorhandenen Eintragungen und Löschungen zulässig.
Beim Grundbuch jedoch ist die Grundbucheinsicht wegen der für jedermann sichtbaren Vermögens- (Grundstücke) und Schuldenverhältnisse (Sicherungsgrundschulden, Grundschulden, Hypotheken) gesetzlich eingeschränkt. Berechtigtes Interesse in diesem Sinne haben zunächst uneingeschränkt der Grundstückseigentümer und sämtliche im Grundbuch eingetragenen Rechtsinhaber, die eine Grundbuchnachricht vom Grundbuchamt erhalten. Das gilt auch für Behörden, Gerichte und Notare wegen der Pflicht zur Amtshilfe und öffentlich bestellte Vermessungsingenieure. Bloßes Kaufinteresse an Grundstücken allein genügt nicht als berechtigtes Interesse.

Gebühren bei jedem neuen Eintrag

Bei jedem neuen Eintrag, bei jeder Änderung, Belastung oder auch Löschung fallen Gebühren an. Die Höhe der Gebühren berechnet sich unter anderem aus dem Wert des einzutragenden Gegenstandes. Üblicherweise richten sich die Notarkosten nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Für Notare stellt das GNotKG eine bundeseinheitliche Gebührenordnung dar, so dass der Notar in Bayern, Bremen, Hessen etc. die gleiche Gebühr zu nehmen hat wie beispielsweise der Notar in Nordrhein-Westfalen. Daneben fallen weitere Gebühren für das Grundbuchamt an, die sich nach dem Gerichtskostengesetz (GNotKG) richten.