Erbbaurecht: Das müssen Sie wissen, bevor Sie sich entscheiden!

Die Erbpacht beziehungsweise das Erbbaurecht soll den Menschen zum Eigenheim verhelfen, die sich nicht Grundstück und Immobilie gleichzeitig leisten können. Mit dem Erbbaurecht erhalten die Erbbaurechtnehmer die Möglichkeit, ein Haus zu bauen bzw. zu nutzen, wobei das zugehörige Grundstück einem anderen – dem Erbbaurechtgeber – gehört.

Statt also das Stück Land zu kaufen, zahlen die Erbbaurechtnehmer eine Art Nutzungsgebühr oder Miete in Form von Zinsen für das Grundstück an den Erbbaurechtgeber. Diese Miete – korrekt auch Erbbauzins genannt – wird nach einem festen Muster ermittelt. In der Regel müssen jährlich zwischen 3 bis 5 Prozent des bei Vertragsabschluss ermittelten Grundstückwertes an den Erbbaurechtgeber überwiesen werden. In den meisten Fällen erfolgt die Zahlung der Summe dann anteilig pro Monat in Form einer Art Miete. Oftmals erfolgt die Zahlung auch jährlich.

Der Begriff Erbpacht wird immer noch häufig in der Ratgeberliteratur verwendet. Er stammt eigentlich aus dem Mittelalter und gilt juristisch als veraltet, heute spricht man korrekterweise vom Erbbaurecht. Insofern gibt es keinen Unterschied und die Begriffe werden synonym verwendet.

Die Erbpacht wird von einem Notar beglaubigt. Heißt auch: Die Erbpacht bzw. das Erbbaurecht wird im Grundbuch und dem so genannten Erbbaurechtsgrundbuch eingetragen. Damit sind die Besitzverhältnisse amtlich dokumentiert – und können nicht einfach so übergangen werden. Ein Erbbaurecht wird über eine begrenzte Zeit ausgestellt. In der Regel läuft es zwischen 50 bis maximal 99 Jahre.

Damit soll sichergestellt werden, dass die Pächter möglichst bis zum Lebensende auf dem gemieteten Grundstück und in der Immobilie bleiben können. Die Verträge können auch kürzer sein. Sämtliche Vereinbarungen zwischen Erbbaurechtgeber und -nehmer werden im sogenannten Erbbaurechtsvertrag festgehalten. In der Regel darf der Vertrag von keiner Partei vorzeitig gekündigt werden.

• Erbbauzins (das ist die monatliche „Miete“, die inflationsbedingt auch steigen kann)
• Erschließungskosten bei Neubau (z.B. Anschluss ans Wasser-, Telekommunikation- und Energienetz. Diese Kosten variieren z. B. je nach Lage des Grundstücks und nach kommunaler Bauordnung.)
• Versicherungskosten, wie etwa eine Gebäudeversicherung und bei Neubau eine Bauherrenhaftpflicht
• Gebühren, Beiträge und öffentliche Lasten wie Erschließungsbeiträge, Straßenausbaubeiträge, die Grundsteuer und Grundbesitzabgaben (Gebühren für Straßenreinigung, Abwasser und Niederschlagswasser, Müllgebühren) trägt der Erbbauberechtigte
• Kosten für regelmäßige Instandhaltung (meistens regelt der Erbbaurechtsvertrag, in welchen Abständen was und wie am Haus und Grundstück Instand gehalten werden muss)

Wenn der Vertrag nach spätestens 99 Jahren ausläuft, dann erlischt auch das Nutzungsrecht und geht wieder vollständig an den Verpächter über. Das gilt ebenso für die Immobilie, die sich auf dem Grundstück befindet. Allerdings muss der Verpächter für das Haus eine Entschädigung zahlen. Die Summe muss mindestens zwei Dritteln des Verkehrswertes der Immobilie entsprechen.

Unter Verkehrswert versteht man vereinfacht gesagt den aktuellen Marktwert der Immobilie. Hier spielen etwa die Lage, die Bausubstanz und der energetische Zustand des Gebäudes eine Rolle. Wie hoch der Verkehrswert ist, entscheiden Gutachter. Zu bedenken ist: Da die Immobilie ohne Grundstück beurteilt wird, ist ihr Wert nicht so hoch wie mit dem entsprechenden Grund und Boden. Wie hoch die Ablöse-Summe letztendlich ist, hängt aber nicht nur von dieser Bewertung ab, sondern auch von dem, was in dem Vertrag vorher eventuell noch vereinbart wurde.

Tipp: Da der Verkehrswert ein wichtiger Posten ist, sollte man einen vereidigten Sachverständigen engagieren. Hier hilft die IHK oft weiter.

Vorsicht: Der Grundstückseigentümer kann die Entschädigung für die Erbbaurecht-Immobilie nach dem Vertragsablauf umgehen, indem er einfach anbietet, den Vertrag zu verlängern. Wenn der Erbpächter dann nicht zustimmt, erlischt sein Anspruch auf die Entschädigung für die von ihm gebaute Immobilie.

Ja, das können sie. Grundsätzlich ist der Verpächter zwar nicht verpflichtet, den Vertrag zu verlängern. In der Praxis möchte aber der Erbbauberechtigte meist langfristig planen und daher weit vorher wissen, ob das Erbbaurecht verlängert wird.  Das heißt aber nicht, dass diese Möglichkeit nicht in Betracht gezogen werden kann/sollte. Im Gegenteil: Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs muss das Verlängerungsangebot so frühzeitig erfolgen, dass die Verlängerung noch vor Auslaufen des ursprünglichen Erbbauvertrages möglich ist (BGH Urteil vom 03.10.1980; Akt.: V ZR 125/79). Wie der Deutsche Erbbaurechtsverband im Jahr 2021 ermittelt hat, sind viele Erbbaurechtsgeber an einer Verlängerung der Erbbaurechte interessiert. Laut Verband laufen bis zum Jahr 2030 über 20 Prozent der deutschen Erbbaurechtverträge aus. Diese Verträge wurden mehrheitlich nach dem Zweiten Weltkrieg geschlossen, um Geflüchteten und Vertriebenen zu Wohneigentum zu verhelfen. Und ein Großteil der Erbbaurechtgeber hat demnach gar nicht die Absicht, diese Grundstücke für sich zu nutzen bzw. die Verträge auslaufen zu lassen.

Was die Verlängerungen angeht, gilt: Je frühzeitiger darüber verhandelt wird, umso besser stehen die Chancen auf eine faire Einigung und weiter günstige Vertragsbedingungen. Im Idealfall sollten die Gespräche über Verlängerungen fünf bis zehn Jahre vor dem Auslaufen des Erbbaurecht-Vertrages beginnen. Möglich ist das aber zu jedem Zeitpunkt, im Prinzip auch noch kurz vor dem Vertragsende.

Da sich die Bodenpreise für Baugrundstücke in Deutschland seit der Finanzkrise 2008 mehr als verdreifacht haben, scheitert der Traum von der eigenen Immobilie für viele Interessenten schon daran, überhaupt mal ein erschwingliches Grundstück zu finden. Dass es dennoch abseits der angesagten Metropolen in den letzten Jahren ambitionierte Häuslebauer gab, lag an den historisch niedrigen Zinsen für Immobilienkredite. Fest steht aber: Boden wird immer teurer, vor allem in Ballungsräumen. Wer also stadtnah sucht und sich mit dem Gedanken anfreunden kann, ein Haus ohne das zugehörige Grundstück zu besitzen, für den ist das Erbbaurecht eine mögliche Alternative. Ein wichtiger Vorteil ist, dass auf diese Weise mehr Geld für die eigentliche Finanzierung der Immobilie übrigbleibt. So können es sich auch kinderreiche Familien leisten, noch in begehrten dichtbesiedelten Gebieten und Metropolen ein Haus zu bauen oder zu kaufen.

Ein weiterer Trumpf des Erbbaurechts: Die Rechte der Erbbaurechtnehmer sind im Grunde genommen so wie die von klassischen Eigentümern. Erbpächter dürfen auf dem Grundstück ein Haus bauen, es vermieten, selbst nutzen oder sogar verkaufen.

Weiterer Vorteil: Die Grunderwerbsteuer, die in NRW mit 6,5 Prozent stark ins Gewicht fällt, ist bei einer Erbpacht niedriger. Der Grund dafür ist, dass nicht der volle Grundstückswert versteuert wird. Für die Berechnung der Grunderwerbsteuer werden hier der Immobilienpreis, die vereinbarte Jahrespacht, ein Umrechnungsfaktor und die Laufzeit des Pachtvertrags herangezogen.

Wer beim Bau einer Immobilie den Kauf des Grundstücks vom Bau trennt, kann Geld sparen. Mehr dazu lesen Sie in unserem Artikel „Geld sparen – Grundstück und Immobilie getrennt kaufen“.

Ein oft zitierter Nachteil ist die unattraktive Bankenfinanzierung von Immobilien auf Erbbaurecht. Die Geldgeber verlangen hier in der Regel höhere Zinsen für Immobilienkredite, weil bei Erbpachten das Grundstück als Sicherheit wegfällt. Um diesen Ausfall zu kompensieren, erhöhen Banken nicht nur die Zinsen, sondern verlangen auch mehr Eigenkapital zur Finanzierung des Immobilienkredites. So müssen Kreditnehmer gut 40 Prozent Eigenkapital bereithaben, um eine Erbbaurecht-Immobilie von der Bank refinanziert zu bekommen.

Ein weiterer Nachteil ist, dass sich eine Erbpacht-Immobilie nicht immer ganz so einfach verkaufen, vererben oder als Altersvorsorge nutzen lässt. Denn zum einen hat der Grundstückseigentümer beim Verkauf der Immobilie oft ein Wort mitzureden und muss dem Verkauf zustimmen, nicht selten besitzt er sogar ein Vorkaufsrecht. Zum anderen kauft oder erbt niemand gerne eine Immobilie, bei der der Vertrag über die Grundstücksnutzung zeitnah ausläuft und die weitere Handhabung in vielleicht komplizierten Verhandlungen neu geklärt werden muss. Weiterer Nachteil: Eine Erbbaurecht-Immobilie profitiert nicht von der hohen Wertsteigerung durch zunehmende Bodenpreise. Heißt: Ohne eigenen Boden gibt es weniger Wertsteigerung des Hauses. Als Stolperfalle kann sich auch eine vertraglich festgelegte Ankaufspflicht erweisen. Diese bedeutet, dass der Hauseigentümer das Grundstück kaufen muss, wenn der Verpächter dies verlangt.

Grundsätzlich ist im Erbbaurecht-Vertrag festgeschrieben, dass keine Partei ihn vor Ablauf der Frist kündigen kann. Aber: Eine Ausnahme bildet der sogenannte Heimfall. Das ist der Umstand, wenn der Verpächter vor Ablauf des Vertrages sein Grundstück zurückfordert. Die Gründe dafür werden vorher im Vertrag festgelegt – das können zum Beispiel der Eigenbedarf des Verpächters oder eine übermäßige Verwahrlosung des Erbbaurechtsgrundstücks sein.

In diesem Fall geht das Haus dann ebenfalls in den Besitz des Verpächters über. Er muss aber den Erbpachtnehmer für den Wert des Hauses entschädigen. Die meisten Grundstücksbesitzer zahlen zwei Drittel des Verkehrswertes der Immobilie, einige auch 100 Prozent. Doch der gefürchtete Heimfall kommt laut einer aktuellen Befragung des Deutschen Erbbaurechtsverbandes in der Praxis sehr selten vor. Dennoch sollte man das im Hinterkopf behalten und den Vertrag entsprechend auf Knackpunkte prüfen.

Tipp: Man kann auch in der Vertragsverhandlung versuchen, eine Eigenbedarfskündigung des Grundstückseigentümers auszuschließen. Das ist etwa bei Kommunen oder Kirchen oft möglich.

Nicht immer ist alles ganz so preiswert, wie es auf den ersten Blick scheint: Denn eine vermeintlich günstige jährliche Nutzungsgebühr für das Grundstück – der Erbbauzins – kann sich im Nachhinein als Kostenfalle entpuppen. Denn dieser Zinssatz kann schwanken, wenn er zum Beispiel an den sogenannten Verbraucherpreisindex gekoppelt ist. Meistens regelt das im Vertrag die sogenannte Wertsicherungsklausel. Das bedeutet vereinfacht gesagt: Wenn die Inflation steigt, steigt auch die „Miete“ für das Grundstück. Eine entsprechende Anpassung darf hier alle drei Jahre erfolgen. Es kommt also darauf an, dass für die Wertsicherungsklausel – wenn eine vereinbart wird – eine für den Erbbaunehmer möglichst günstige Regelung vereinbart wird. Grundsätzlich muss außerdem beachtet werden, dass der Erbbauzins praktisch viel länger gezahlt werden muss, als ein reines Baudarlehen Zinszahlungen erfordert. Ein Darlehen ist meist nach 20 bis 30 Jahren abbezahlt. Der Erbbauzins ist aber solange fällig, solange man das Grundstück nutzt. Dennoch kann Erbbaurecht bei hohen Grundstückspreisen und Kreditzinsen lohnend sein.

Der Verkauf der Immobilie auf einem Erbbaurecht-Grundstück ist möglich. Doch dazu braucht der Pächter meistens die Einwilligung des Verpächters, also des Grundstücksbesitzers. Denn dieser hat in der Regel das Vorkaufsrecht. Das bedeutet, ihm muss die Immobilie eigentlich zuerst zum Verkauf angeboten werden. Allerdings kann der Grundstücksbesitzer nicht so einfach seine Zustimmung zum geplanten Verkauf verweigern. Da müssen schon triftige Gründe vorliegen, etwa dass aus dem Haus nach Verkauf eine Gewerbeimmobilie werden soll oder, dass der neue Immobilienbesitzer die laufenden Erbbauzinsen nicht zahlen kann. Denn: Wenn die Immobilie während eines laufenden Vertrages an einen Dritten verkauft wird, dann übernimmt dieser auch die Erbbauzinsen für die Restlaufzeit des Pachtvertrages. Üblich ist es, Vorkaufsrechte und die nötigen Zustimmungen im Erbbaurechtsvertrag ganz genau im Detail zu regeln. Es ist also wichtig, sich für den Vertrag die nötige Zeit und Expertise zu nehmen.

Muss eine Immobilie saniert werden, ist dieser Aufwand mit hohen Kosten verbunden. Bei Erbbaurecht-Häusern sollte daher unbedingt geklärt werden, dass das Erbbaurecht für die Zukunft über einen langen Zeitraum gesichert werden kann. Dies ist sowohl für Eigentümer als auch für potentielle Käufer wegen der zu erwartenden hohen Investitionen wichtig: Denn wer viel Geld in ein Gebäude investiert, muss natürlich sicherstellen, dass er davon auch lange etwas hat.

Zu bedenken gilt dabei, dass Sanierungsmaßnahmen in manchen Fällen auch verpflichtend sind. Besonders dann ist es ärgerlich, wenn der Erbbaurecht-Vertrag nicht mehr lange läuft. Wird eine Immobilie vererbt oder verkauft, muss der Erbe die Immobilie innerhalb von zwei Jahren nach den Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes auf den gesetzlich festgelegten Standard sanieren. Dann kann ggf. eine Dämmung der Heizungsrohre, der obersten Geschossdecke oder ein Heizungstausch notwendig werden. Deshalb wird eine frühzeitige Verlängerung des Erbpachtvertrages vielfach relevant, wenn die auf dem Erbbaurechtgrundstück stehende Immobilie durch Erbfall oder Verkauf auf einen neuen Eigentümer übergeht. Abzuwägen ist letztendlich, ob eine Instandsetzung lohnenswert ist oder die Immobilie besser veräußert werden sollte. Das ist vor allem dann wichtig, wenn eine Sanierung durch den Erben nicht möglich ist oder der Erbpachtvertrag in nächster Zeit ausläuft. Andererseits ist eine sanierungsbedürftige Immobilie im Falle eines auslaufenden Erbbaurecht-Vertrags auch schwerer zu verkaufen.

Soweit das nicht anders im Erbbaurechtsvertrag geregelt ist, erlöscht das Erbbaurecht nach einem plötzlichen Todesfall des Erbbaurechtnehmers nicht. In der Regel geht die Erbpacht – wie ein normales Grundstück – dann auf den nächsten Erben des Erbbaurechtnehmers über. Der umgekehrte Fall tritt seltener ein, da meistens Kommunen, Kirchen und Stiftungen Erbbaurechte vergeben und diese als Körperschaften quasi über Generationen weiterbestehen. Es bietet sich aber an, auch solche seltenen Fälle mit einem sachverständigen Juristen vor Vertragsabschluss zu definieren und niederzuschreiben.

Wird eine Immobilie auf einem Erbbaurecht-Grundstück vermietet oder gewerblich genutzt, können die Kosten in der Steuererklärung als Werbungskosten geltend gemacht werden. Erbbauzinsen sind also steuerlich relevant, die Kosten können allerdings nicht auf die Mieter umgelegt oder als Nebenkosten in Rechnung gestellt werden. Nutzt ein Eigentümer die Immobilie selbst, können die Erbpacht-Ausgaben nicht abgesetzt werden.

• Vergleichen Sie vor dem Abschluss eines Vertrags die anfallenden Kosten mit denen, die beim Kauf einer vergleichbaren, regulären Immobilie mit Grundstück anfallen würden. Berücksichtigen Sie dabei, dass Sie die Erbpacht meist länger zahlen als Sie ein Grundstück finanzieren würden. Außerdem können schlechtere Finanzierungskonditionen unter Umständen zu versteckten Kosten werden.
• Vereinbaren Sie eine möglichst lange Laufzeit von mindestens 80 Jahren. So lässt sich vermeiden, dass der Erbbauvertag noch während der eigenen Lebenszeit ausläuft und ein neuer Vertrag mit hohen Zinszahlungen abgeschlossen werden muss.
• Für den Fall der Vertragsverlängerung sollte eine Zinsberechnung auf Basis des Altvertrags vereinbart werden.
• Die vereinbarte so genannte Wertsicherungsklausel, die dazu dient, langfristige Zahlungen an die allgemeine Preisentwicklung anzupassen, sollte höchstens auf dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts basieren. Grundsätzlich ist bei Vereinbarungen zur Anpassung des Erbbauzinses darauf zu achten, dass diese möglichst verbraucherfreundlich ausgestaltet wird.
• Lassen Sie sich ein Vorkaufsrecht einräumen für den Fall, dass der Erbbaurechtsgeber später sein Grundstück verkaufen will. Einen Rechtsanspruch auf den Kauf eines Erbbaugrundstücks haben Sie als Erbbaurechtsnehmer nämlich nicht.
• Lassen Sie sich aber keinesfalls auf eine „Ankaufspflicht“ für den Verkaufsfall ein. Sonst müssen Sie das Grundstück plötzlich bezahlen, was für Sie bedeuten kann, dass Sie eine enorme Geldsumme auf einmal aufbringen müssen.
• Wenn Sie im Heimfall oder nach Ablauf der Vertragslaufzeit eine höhere als die gesetzlich vorgesehene Entschädigung wollen, müssen Sie das unbedingt im Vertrag festschreiben lassen.
• Wenn Sie Ihr Haus verkaufen wollen, hat der Erbbaurechtgeber in der Regel ein Vorkaufsrecht. Sie sollten aber im Vertrag klarstellen, dass für ihn die gleichen Konditionen gelten sollen, wie sie auch ein anderer potenzieller Käufer akzeptieren würde.
• Es empfiehlt sich, vorab Informationen über den aktuellen Erbbaurechtzins in der Gemeinde einzuholen. Das schützt Sie vor überhöhten Zins-Forderungen.

Erbbaurecht lohnt sich unterm Strich dann am meisten, wenn die Zinsen für Baudarlehen steigen und Bodengrundstücke immer teurer werden. Da derzeit beides der Fall ist, kann sich die Erbpacht als mögliche Alternative tatsächlich lohnen. Sie sollten aber die Nachteile im Hinterkopf behalten und entsprechende Klauseln in den Vertrag verhandeln. Dazu holen Sie sich am besten Unterstützung von einem Anwalt für Erbbaurecht.

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