NRW
Ideale Bedingungen für einen Hauskauf liegen dann vor, wenn Sie Doppelverdiener sind, keine Schulden haben und Ihr Sparstrumpf gefüllt ist. Aber was für ein Haus können Sie sich realistisch leisten? Haben Sie auch die versteckten Kaufnebenkosten eingepreist? Beachten Sie diese einfachen Schritte bei der Hausfinanzierung – sonst wird Ihr Traumhaus schnell zum Luftschloss.
© epiximages – stock.adobe.comSich eine Immobilie zu kaufen oder selbst zu bauen, ist wohl die wichtigste finanzielle Entscheidung des Lebens. Sie sollten sich also einen möglichst realistischen Überblick über die anfallenden Kosten verschaffen, um grob einzuschätzen, wie viel Haus Sie sich wirklich leisten können. Dafür stellen Sie am besten eine Budgetplanung auf. Dieser große Kassensturz besteht in der Regel aus vier zentralen Komponenten:
1. die Ermittlung des Eigenkapitals
2. die Berechnung des Haushaltseinkommens
3. die Ermittlung der maximal finanzierbaren Kredithöhe
4. die Berechnung des Immobilienpreises, den Sie sich leisten können
Zunächst sollten Sie ermitteln, wie viel Kapital Sie zur Verfügung haben. Zum sogenannten Eigenkapital zählen etwa Sparguthaben, zur Auszahlung bereitgestelltes Bausparguthaben, Wertpapierdepots, Aktien, Gold oder andere Edelmetalle mit ihrem Verkaufswert, Geld aus Riesterverträgen, Bargeld in Schließfächern und natürlich Schenkungen. Es empfiehlt sich, so viele Geldquellen wie möglich anzuzapfen. Schließlich hat die Höhe des Eigenkapitals große Auswirkung auf die Art des Darlehens, das Ihnen die Bank gewährt.
Wenn Sie geübter Handwerker sind, dann können Sie auch Ihre Muskelkraft und andere Handwerks-Talente zum Eigenkapital rechnen. Mit der sogenannten Muskelhypothek können Sie Renovierungs-, Sanierungs- oder andere Baukosten senken. Es ist aber wichtig, dass Sie Ihre Fähigkeiten ehrlich einschätzen. Ihre Angaben müssen für die Finanzierungspartner stimmig und nachvollziehbar sein. Das heißt: Haben Sie eher eine akademische Biografie, einen typischen Schreibtisch-Job – dann ist es schwerer zu glauben, dass Sie gleichzeitig ein erfahrener Experte für Trockenbau und Dachkonstruktionen sind. Diese Muskelhypothek wäre also eher fraglich.
Tipp: Investieren Sie nicht Ihr komplettes Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung. Planen Sie einen Puffer ein. Das ist gerade dann wichtig, wenn Sie vielleicht vorhaben, einen Altbau zu sanieren oder aufwändig zu renovieren. Hier können schnell unvorhergesehene Kosten anfallen. Insgesamt aber steht fest: Je höher Ihr Eigenkapital, umso besser!
Gut zu wissen: Die meisten Immobilien-Experten gehen davon aus, dass Sie mit Ihrem Eigenkapital mindestens 20 bis 30 Prozent der gesamten Immobilienkosten abdecken sollten. Und beachten Sie, dass es sich hier nicht um reine Kauf- oder Baukosten handelt: Sie werden weitere Kosten haben, die Sie bei Ihrer Kalkulation und beim Darlehensbedarf berücksichtigen müssen. Dazu später mehr.
Hier sollten Sie Ihre monatlichen Einnahmen und Ausgaben ausführlich auflisten. Ziel dieser Berechnung ist es, zu sehen, wie viel Sie monatlich zur Rückzahlung des Kredits zur Verfügung hätten. Als Einnahme zählt in erster Linie das monatliche Nettoeinkommen. Also das, was Ihnen nach Abzug von Steuern und Sozialbeiträgen vom Gehalt übrigbleibt.
Von diesem Haushaltsnettoeinkommen ziehen Sie dann alle monatlichen Ausgaben ab. Das heißt: alle Lebenshaltungskosten – wie Geld für Verpflegung, Kleidung, Hobbys, Auto, Versicherungen, eventuell zusätzliche Beiträge zur Altersvorsorge, Kreditverpflichtungen und Schulden. Kalkulieren Sie auch Einmalausgaben (wie Urlaub oder größere Anschaffungen) mit ein, indem Sie diese Kosten auf eine monatliche Durchschnittssumme herunterbrechen.
Die Kaltmiete können Sie erstmal in Klammern setzen, denn die fällt ja später weg. Aber Wasser, Strom und Energiekosten sowie Abfallgebühren werden auch im neuen Zuhause als laufende Kosten zu Buche schlagen, mitunter sogar höher als früher. Das sollten Sie berücksichtigen. Nach Abzug aller Ausgaben bleibt unterm Strich der Betrag übrig, den Sie zur Finanzierung Ihres Immobiliendarlehens aufwenden könnten.
Bedenken Sie außerdem, dass in der neuen Immobilie etwa die Wohngebäudeversicherung sowie die Hausratversicherung in der Regel teurer ausfallen. Und: Planen Sie auch hier noch einen Sicherheitspuffer ein, der Geld für unvorhergesehene Anschaffungen (kaputte Waschmaschine) oder für größere Reparaturmaßnahmen übrig lässt.
Ebenfalls wichtig ist, dass junge Familien ihre finanzielle Situation möglichst realistisch prognostizieren. So kann zum Beispiel Familienzuwachs dazu führen, dass ein Elternteil eine längere Zeit als (Mit-)Verdiener ausfällt. Das ist nicht ganz unerheblich.
Gut zu wissen: Hier gilt die Faustformel, dass nicht mehr als 30 bis 35 Prozent des monatlichen Haushaltnettoeinkommens in die monatliche Ratenzahlung fließen sollten. Das ist aber nur ein Richtwert, denn wie viel Geld jemand problemlos pro Monat für Kreditzahlungen erübrigen kann, hängt auch mit dem eigenen Umgang mit Geld, mit der Familiengröße, mit dem Lebensstandard und zum Teil mit der Wohngegend zusammen. Dennoch: Wenn bei Ihrer Haushaltsrechnung unterm Strich kaum noch etwas übrigbleibt, werden Sie kaum eine Bank finden, die Ihnen ein Immobilien-Darlehen gibt.
Sie wissen nun ungefähr, welche Summe Sie monatlich für Raten zur Verfügung haben. Jetzt geht es darum, welche Kredithöhe Sie mit Ihren monatlichen Raten zurzeit überhaupt erzielen könnten.
Wie viel Geld Ihnen die Bank insgesamt für Ihr Vorhaben leiht, hängt dabei sehr stark von den aktuellen Zinssätzen ab. Also davon, wie viel Zinsen die Bank für das geliehene Geld erhebt.
Wichtig: Schon ein Unterschied von 0,5 Prozent Zinsbelastung mehr machen über eine längere Laufzeit am Ende viele tausend Euro zusätzlich aus, die Sie dann für den gleichen Kredit aufbringen müssen. Das ist ein hochaktuelles Thema, denn Häuslebauer und Immobilienkäufer haben lange von einem sehr niedrigen Zinssatz für Immobilienkredite profitiert. Dieser Zinssatz lag je nach Laufzeit kaum über einem Prozent. Dementsprechend günstig war es, einen solchen Kredit aufzunehmen. Sie haben viel Geld von der Bank für wenig Einsatz bekommen. Das hat sich verändert: Seit Mitte 2022 ist der Zinssatz zum Teil deutlich auf über 2,5 Prozent angestiegen, die Rückzahlung der Schulden wird damit teurer.
Beispiel: In der nachfolgenden Tabelle sehen Sie, dass Sie mit einer monatlichen Rate von 1.000 Euro mit einem Zins von 3 Prozent einen Kredit über 400.000 Euro erhalten würden. Wäre der Zins bei 6 Prozent dann würden Sie nur 200.000 Euro Darlehen bekommen. Das ist ein gewaltiger Unterschied.
© Verband Wohneigentum NRW e.VIm Internet gibt es zahlreiche Budgetrechner, die Sie mit Ihren Werten füttern können. Damit erhalten sie eine Einschätzung, wie sich die aktuellen Zinskonditionen auf Ihr Darlehen auswirken. Hier ein Beispielrechner von Stiftung Warentest.
Grundsätzlich spielt bei der Darlehensbeschaffung auch Ihr Alter eine Rolle. Je älter die Antragsteller sind, umso schwieriger wird es mit der Kreditrückzahlung bis zur finanzschwächeren Rentenphase. Schließlich ist ein Immobiliendarlehen in der Regel mit einer längeren Laufzeit verbunden.
Zur Orientierung dieses Beispiel: Hat ein junges Ehepaar 4.000 Euro pro Monat zu Verfügung, dann müsste es realistisch ein Drittel, also 1.333 Euro, davon monatlich über eine lange Phase für die Finanzierung einsetzen. Ohne weitere Kreditverpflichtungen hätte das junge Paar eine realistische Chance, das Haus bis zur Rente zu finanzieren. Anders sieht es aus, wenn das Ehepaar älter ist. Wer erst mit über 40 Jahren ein Haus kaufen will und nicht über ein enormes Eigenkapital verfügt, wird es schwer haben, den Immobilienkredit bis zur finanzschwächeren Rentenphase abzuzahlen. Hier gilt: Je älter ein Käufer ist, umso mehr muss in der Regel pro Monat getilgt (zurückgezahlt) werden.
Was bedeutet das nun für ihre Immobilienträume? Wie groß dürfen Sie tatsächlich träumen? Damit sind wir schon beim letzten Punkt.
Sie sind nun fast am Ziel Ihrer Berechnung angekommen, aber Sie müssen noch ein paar wichtige Dinge beachten. Nehmen wir folgendes an: Sie haben zu Beginn ihrer Budgetplanung ein Eigenkapital von 100.000 Euro ermittelt und Sie können außerdem mit einer monatlichen Rate von 1.000 Euro einen Kredit zu noch recht günstigen Bedingungen (3 Prozent Zins und Tilgung) über 400.000 Euro erhalten. Sie sind noch nicht 40 Jahre alt und können ihr Darlehen länger bedienen. Das sind gute Voraussetzungen: Sie hätten somit insgesamt 500.000 Euro für einen Immobilienkauf/-bau zur Verfügung. Und Ihr Eigenkapital ist in diesem Fall auch hoch genug (20 Prozent der Gesamtsumme), um die Finanzierung zu stemmen. Das klingt nach großem Haus mit Garten, oder? Nun, ein paar Abstriche müssen Sie in dieser Rechnung noch machen. Denn zum Kaufpreis der Immobilie kommen noch weitere „versteckte“ Kosten – sogenannte Kaufnebenkosten – auf Sie zu, die Sie unbedingt in Ihre Kalkulation einfließen lassen sollten.
Wann immer Sie ein Haus kaufen, müssen Sie auch mit Nebenkosten rechnen. Diese zusätzliche Belastung des Budgets nennt man oft auch Kaufnebenkosten oder versteckte Kosten. Sie variieren je nach Bundesland, weil etwa die Grunderwerbsteuer unterschiedlich hoch ist. Die Nebenkosten für den Hauskauf betragen in der Regel zwischen 10 bis 15 Prozent des Immobilien-Kaufpreises. Sie setzen sich aus unterschiedlichen Posten zusammen.
Das sind typische Kauf-Nebenkosten:
Grunderwerbssteuer: Diese Steuer wird fällig, wenn Sie ein bebautes oder unbebautes Grundstück kaufen. Diese Steuer zu bezahlen ist Voraussetzung dafür, dass Sie ihren Immobilienkauf ins Grundbuch eintragen lassen können. Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland und ist in NRW mit 6,5 Prozent des Kaufpreises der Immobilie traditionell sehr hoch. Andere Länder verlangen nur 3,5 Prozent. In der Regel trägt der Käufer diese Steuerlast, das wird im Vertrag festgeschrieben. NRW hat zur Finanzierung der Grunderwerbsteuer eine Förderung angeboten – die wurde 2023 plötzlich eingestellt.
Maklergebühren: Der Makler erhält für seine Vermittlungstätigkeit eine Gebühr, die Art und Höhe der Zahlung wird im Vertrag festgeschrieben. Die Summe beträgt in der Regel 3,57 Prozent des Kaufpreises – und zwar jeweils für beide Parteien. Heißt: Käufer und Makler zahlen dann zusammen die üblichen 7 Prozent der Maklergebühr. Ein bundeseinheitliches Gesetz zur Maklerprovision aus dem Jahr 2020 schützt Hauskäufer davor, dass Sie die Maklerprovision ganz allein stemmen müssen. Es gibt hier aber individuell verschiedene Möglichkeiten zur Aufteilung. Es ist auch denkbar, dass eine Partei die Gebühren allein übernimmt.
Notar- und Grundbuchkosten: Wenn Sie einen Kaufvertrag über die Immobilie aufsetzen, dann wird der in der Regel vom Notar beurkundet. Außerdem muss die erworbene Immobilie ins Grundbuch eingetragen werden. Das passiert natürlich nicht kostenlos – und wird je nach weiteren Dienstleistungen vom Notar und Grundbuchamt in Rechnung gestellt. Insgesamt fällt so etwa eine Gebühr zwischen 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises der Immobilie an.
Baugenehmigung: Sollten Sie neu bauen, dann kommen auch Gebühren für eine Baugenehmigung hinzu. Diese macht etwa 0.5 Prozent der Bausumme aus. Hier gibt es keine einheitliche Summe, das hängt von der Größe und vom Bauvorhaben ab. Laut NRW-Bauministerium muss für ein normales Einfamilienhaus mit etwa 500 Euro Gebühr für die Baugenehmigung gerechnet werden.
Erschließungskosten: Wann immer Sie in ein Neubaugebiet ziehen, dann müssen dort neue Infrastruktur-Maßnahmen erfolgen. Anbindungen ans Wegenetz, an die Kanalisation, Strom- und Mobilfunknetz etwa. Diese Gebühren sind von Stadt zu Stadt sehr unterschiedlich. Es hängt auch davon ab, wie viel von den öffentlichen Erschließungsgebühren die Kommune an Sie weitergibt. Immerhin hat NRW 2024 beschlossen, endlich die Straßenausbaubeiträge abzuschaffen. Somit fällt hier eine große Belastung für Eigenheimbesitzer weg. Dennoch: Mit mehreren 1000 Euro müssen Sie im Falle eines Neubaus rechnen.
Umzugskosten: Dieser Betrag ist ebenfalls sehr individuell. Das hängt von der Entfernung, der Menge der Möbel und der Größe und Beschaffenheit der Immobilie ab, die die Sie ziehen wollen Die Verbraucherzentrale rät, mehrere Angebote zu vergleichen und wenn möglich einen Festpreis zu vereinbaren. Fazit: Auch hier kommt schnell mal ein höherer dreistelliger Betrag zusammen.
© Verband Wohneigentum NRW e.V.Die Rechnung in unserem Beispiel lautet also:
| Eigenkapital | 100.000 |
| Maximale Kredithöhe | 400.000 |
| Kaufnebenkosten (mindestens) | 55.000 |
| Maximaler Immobilienpreis | 445.000 |
Würden wir bei unserem Beispiel bleiben, dann könnten Sie sich also nach einer neuen Immobilie im Wert von etwa 445.000 Euro umsehen. Mit diesem Budget könnten Sie je nach Lage schon ein Haus am Stadtrand finanzieren. In teuren Städten (wie Düsseldorf, Köln, Bonn und Münster) wäre damit wohl eher nur eine Eigentumswohnung erschwinglich. Und: Natürlich steigen die Kosten enorm, wenn Sie eine stark renovierungsbedürftige Immobilie erwerben. Entsprechend weniger dürfte das Haus dann kosten, weil Sie große Teile ihres Budgets für die Sanierung verwenden müssten. Teurer wird es auch, wenn Sie einen Neubau mit hohen Erschließungskosten und Beugenehmigungen stemmen müssen.
Gut zu wissen: Mitglieder des Verbandes Wohneigentum NRW erhalten über ihren Beitrag eine Rechtsschutzversicherung für Eigentümer von Wohnungen und Grundstücken, Grundstücks- und Gebäudehaftpflicht sowie Bauherrenhaftpflicht inklusive.
Übrigens können Sie Ihr Budget schonen, indem Sie beim Immobilienkauf die Grunderwerbsteuer einsparen.
Fazit: Wie viel Haus Sie sich leisten können, hängt von vielen Einzelfaktoren ab. Ihr Alter, Ihr verfügbares Nettoeinkommen, Ihr Eigenkapital und Ihre Möglichkeit, einen passenden Kredit mit günstigen Zinsen abzuschließen und über weitere aktuelle Fördermöglichkeiten Bescheid zu wissen. Wer nur 600 Euro pro Monat für Raten zur Verfügung hat und über wenig Eigenkapital verfügt, für den wird es schwierig ein Haus mit Garten in Stadtnähe zu finanzieren. Denn natürlich macht es einen Unterschied, wo sie Ihre Traumimmobilie finden oder bauen.
Um ein Gefühl für die Immobilien-Preislage in Ihrer Wunsch-Umgebung zu bekommen, genügt ein Blick ins Internet. Dann wissen Sie, wie groß Sie mit ihrem Budget träumen können. Beachten Sie außerdem: Ein Hausbau birgt in Zeiten von gestiegenen Materialkosten, Fachkräftemangel und Engpässen durch gestörte Lieferketten noch mal eine zusätzliche Herausforderung. Wichtig ist ein realistischer Blick auf alle anfallenden Kosten und auf Ihr tatsächliches Budget. Es ist dabei nie verkehrt, sich zunächst mal von einem Immobilienexperten ihrer Hausbank beraten zu lassen.
Ist Ihr Budget eingeschränkt? Vielleicht wäre ein Haus in Verbindung mit Erbbaurecht (häufig auch als Erbpacht bezeichnet) eine Lösung für Sie! Lesen Sie: Erbbaurecht: Traumhaus ohne eigenes Grundstück?
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