Selbst bewohnte Immobilie: So regeln Sie die Erbschaftssteuer

Wer eine Immobilie – Haus oder Eigentumswohnung – sein Eigen nennt, der hat etwas erreicht, wovon viele träumen. Weniger traumhaft mag da die Aussicht darauf sein, dass dieser wertvolle Besitz irgendwann Teil einer Erbmasse sein wird und die Erben dafür Geld zahlen müssen. Denn: Wer eine Immobilie erbt, muss darauf in der Regel Erbschaftssteuer zahlen. Mitunter ist der Betrag dann so hoch, dass Erben diese Steuer nicht einfach aus der Portokasse begleichen können. Manche sehen dann nur noch den Ausweg, diese Immobilie schnell zu verkaufen.

Aber die gute Nachricht: Das Erbschaftssteuer-Gesetz sieht innerhalb der Familie hohe Freibeträge vor. Diese Freibeträge sind nach Verwandtschaftsgrad und Steuerklasse gestaffelt. Grob gesagt: Je enger der Erblasser mit dem Erbe verwandt beziehungsweise liiert ist, umso höher ist der Freibetrag. Hier sind Kinder und - auch wenn nicht direkt verwandt, so doch steuerlich bevorzugt - Ehepartner und eingetragene Lebenspartner besonders gut gestellt.

Eine Erbschaft ist im Unterschied zu einer Schenkung an einen bestimmten Zeitpunkt – den Tod des Erblassers - gebunden. Das kann zu Handlungs- und Entscheidungsdruck führen, wenn nicht vorher alles genau über Testamente/Erbvertrag geregelt ist. Die Erbschaftssteuer ist recht schnell fällig und der Freibetrag kann nur einmal beim Finanzamt geltend gemacht werden. Wer hingegen ein Haus geschenkt bekommt, der muss Schenkungsteuer zahlen. Aber der Vorteil bei einer Schenkung ist: Die ähnlich hohen Freibeträge können alle zehn Jahre neu beim Finanzamt geltend gemacht werden.

Die Erbschaftssteuer ist an den Zeitpunkt des Todes des Erblassers gebunden. Es ist auch eine Art Stichtag, der viele organisatorische Nachlassregelungen in Gang setzt. Der Zeitpunkt ist auch deshalb besonders wichtig, wenn etwa eine Immobilie oder ein Aktiendepot zum Nachlass gehört. Es kann vorkommen, das Erben erst sehr spät vom Nachlassgericht ermittelt werden und der Wert des Erbes (hier zum Beispiel Aktiendepot) schwanken. Insofern ist es wichtig zu wissen, wie hoch der Wert am Stichtag des Todes war.

Steuern werden dann fällig, wenn Sie eine Erbschaft gemacht haben und der Wert der Erbschaft über dem für Sie geltenden Freibetrag liegt. Der Freibetrag ist unterschiedlich hoch. Je nachdem wie eng Sie und der Erblasser miteinander verwandt oder als eingetragene Partner verbunden sind. Betroffen sind von der Erbschaftssteuer also grundsätzlich alle, die etwas aus dem Nachlass eines verstorbenen erben.

In der Regel müssen Sie das Erbe dem Finanzamt melden, sobald Sie vom Nachlassgericht als Erbe angeschrieben werden, einen Erbschein haben und dann das Erbe antreten. Die Meldung an das Finanzamt muss ab Kenntnis über die Erbschaft innerhalb von drei Monaten erfolgen. Erbschaftssteuer müssen Sie nur zahlen, wenn der Nachlasswert über dem für Sie geltenden Freibetrag liegt. Den Freibetrag können Sie bei der Meldung entsprechend geltend machen.

Bei der Erbschaftssteuer handelt es sich um eine einheitliche Bundessteuer. Sie wird also überall in Deutschland nach den gleichen Steuersätzen erhoben.

Bei Erbschaften genießen vor allem direkte Verwandte und Ehepartner steuerlich große Vorteile. Sie müssen weniger zahlen als nicht Verwandte bzw. Freunde. Das hat mit den hohen Freibeträgen innerhalb der Familie zu tun. Außerdem spielt für die Berechnung der Steuerwerte die Steuerklasse eine entscheidende Rolle. Insgesamt haben Ehepartner sowie eingetragene Lebenspartner mit einem Freibetrag von 500.000 Euro und Kinder mit 400.000 Euro besonders „gute“ Karten. Erst, wenn die Erbmasse diese Summen übersteigt, ist eine Erbschaftssteuer fällig.

Hier eine Übersicht zu den Freibeträgen in der Familie bei Erbschaften:

Was passiert nun, wenn Erben über den für sie geltenden Freibetrag kommen? Auch hier hat der Gesetzgeber besonders enge Verwandte mit günstigeren Steuersätzen bevorzugt, wohingegen Freunde oder weiter entfernte Verwandte des Erblassers höhere Sätze zahlen müssen. Der Steuersatz reicht von 7 Prozent bis 50 Prozent – je nach Wert der Erbschaft und der Steuerklasse.

Folgende Werte gelten im Überblick zu den Steuersätzen:

Um im Todesfall den verbliebenen Partner/-in sowie die Kinder zusätzlich abzusichern, gibt es eine weitere Möglichkeit, eine Erbschaft steuerlich zu minimieren. Dazu wurde der so genannte Versorgungsfreibetrag im Steuerrecht geschaffen. Diesen Betrag können Sie zusätzlich zum allgemeinen Freibetrag geltend machen. Der Versorgungsfreibetrag gilt insbesondere für geerbte Versorgungsbezüge. Zum Beispiel kann eine geerbte private Lebensversicherung mit diesem Freibetrag in der Steuerlast verringert werden. Der Freibetrag kann jedoch nicht für eine geerbte Immobilie herangezogen werden.

Folgende Versorgungsfreibeträge gelten für Ehepaare und Kinder:

Wenn eine Immobilie zur Erbschaft dazugehört, kann die Steuerlast hoch ausfallen. Schließlich ist ein Haus oder eine Eigentumswohnung häufig mehrere 100.000 Euro wert. Hier greifen wieder besondere Regelungen, die selbstnutzende Eigenheimbesitzer vor zu großer Steuerlast „schützen“. Einfach gesagt: Wenn das Familienheim an die Kinder oder Ehefrau übergeht, ist die Erbschaftssteuer deutlich geringer oder entfällt sogar ganz.

Sonderregelungen für Ehepartner und Kinder: Wenn der Ehemann stirbt und die Ehefrau im selbstgenutzten Eigenheim weiter wohnen bleibt – und zwar mindestens zehn Jahre – dann fällt für die Ehefrau keine Erbschaftssteuer an. Auch für Kinder, die ein Familienheim erben, gilt: Wenn sie dort selbst für die nächsten 10 Jahre einziehen – müssen sie keine Erbschaftssteuer zahlen.

Aber Vorsicht: Diese Entscheidung muss innerhalb von sechs Monaten gefällt werden. Das kann je nach Trauersituation und organisatorischen Herausforderungen zu einem ziemlichen Zeitdruck führen. Es ist daher ratsam, sich vorher schon im Kreis der Erben darüber Gedanken zu machen, was im Fall einer Immobilien-Erbschaft passieren soll.

Es gibt Fälle, in denen keines der Kinder im geerbten Haus wohnen möchte. Sei es, weil andere Pläne vorrangig sind, weil man weit weg wohnt oder weil man zerstritten ist. Und dann? Dann müssen Kinder nach Abzug ihrer hohen Freibeträge Erbschaftssteuer auf das Haus zahlen. Hier gilt immerhin ein Freibetrag pro Kind von 400.000 Euro.

Das kann im ungünstigsten Fall dazu führen, dass ein Kind nicht nur die Erbschaftssteuer, sondern auch noch Maklergebühren oder so genannte Spekulationssteuern zahlen müssen.

Um die Steuerlast der Immobile einzuschätzen, sollte man wissen, wie viel sie überhaupt wert ist. Dazu muss der sogenannte Verkehrswert ermittelt werden. Grundsätzlich übernehmen das bei einer Erbschaft oder Schenkung die Finanzämter. Diese nutzen unterschiedliche Verfahren und Basisdaten, um den Wert zu schätzen. Je nachdem, ob man selbstnutzender Eigentümer ist oder es sich etwa um ein Ferienhaus, ein Vermietungsobjekt oder ein unbebautes Grundstück handelt.

Achtung: Seit Beginn 2023 gebrauchen Finanzämter neue Bewertungsgrundlagen in diesen Verfahren – was unter Umständen zu höheren Bewertungen der Immobilien führen kann. Mehr zu den Änderungen lesen Sie in diesem Artikel: Erbschaftssteuer 2023

Doch das Finanzamt ist nicht „Alleinbestimmer“. So können Gutachten einen Einfluss auf die Finanzamt-Bewertung des Verkehrswertes einer Immobilie haben. Solche Gutachten erstellen zertifizierte Profis. Das sind Makler oder Sachverständige aus der Bau- oder Finanzbranche. Laut Stiftung Warentest sollten die Gutachten von einem öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen gemacht werden. Diese Gutachten sind die kostspieligste Variante.

Es finden sich auch kostenlose Online-Tools, mit denen grob ein Verkehrswert ermittelt werden kann. Diese sind in der Regel eher ungenau.

Am besten nutzen Sie dafür die interaktiven Online-Tools, die es mittlerweile zahlreich im Internet gibt. Zum Beispiel von finanztipp.de oder den deutlich ausführlicheren von der Seite erbschaftssteuer.de. Hier können Sie die wichtigsten Werte Online ausfüllen und anschließend ein Ergebnis erhalten.

Diese Tools geben eine erste Einschätzung. Ob wirklich alle Freibeträge und Nachlässe berücksichtigt sind, dafür gibt es keine Garantie. Aber: Für einen groben Überschlag eignen sich sehr gut.

Diese Punkte sind für selbstnutzende Immobilienbesitzer bei der Erbschaftssteuer wichtig:

1. Planen und besprechen Sie frühzeitig den Nachlass mit der Familie bzw. den potenziellen Erben.
2. Eine Immobilie zu erben, heißt, dass mit dem Tod des Erblassers unter Umständen Erbschaftssteuer zu zahlen ist.
3. Wie hoch die Steuern sind, hängt von den Freibeträgen und dem Wert der Immobilie ab.
4. Die Freibeträge sind besonders für Kinder und Ehe- sowie eingetragene Lebenspartner sehr hoch.
5. Selbstnutzende Immobilienbesitzer können das Haus steuerfrei an die Kinder oder die Ehepartner bzw. eingetragene Lebenspartner vererben. Solange diese dann mindestens zehn Jahre in der Immobilie wohnen.
6. Den Wert der Immobilie zu kennen ist Voraussetzung, um die Erbschaftssteuer zu berechnen. Bei der Ermittlung des Verkehrswertes der Immobilie helfen zertifizierte Gutachter.
7. Das Finanzamt legt ebenfalls eine Bewertung für die Immobilie zugrunde. Hier können in Auftrag gegeben Gutachten den Wert mit beeinflussen.
8. Anders als bei einer Schenkung zu Lebzeiten kann der Freibetrag für die Erbschaftssteuer nur einmal genutzt werden.