Schenkungssteuer bei Immobilien – Was Eigentümer wissen müssen

Wann immer Sie ein Geschenk von sehr großem Wert erhalten – hier sind etwa Aktien, Geld oder eine Immobilie gemeint – wird darauf nach Abzug des für Sie geltenden Freibetrags eine Schenkungssteuer fällig. Gäbe es diese Steuer nicht, dann wären nur Erben steuerpflichtig, wenn großes Vermögen Teil einer Erbschaft ist. Mit der Schenkungssteuer soll sichergestellt werden, dass Vermögende bei der Übertragung ihrer Güter ebenfalls einen Anteil zur Finanzierung des Staatshaushalts beitragen. Soweit die Theorie. In der Praxis gibt es viele Kniffe, um diese Steuern zu verringern.

Erben von Vermögen und/oder Immobilien müssen eine Erbschaftssteuer zahlen. Die Erbschaft wird mit dem Tod des Erblassers ausgelöst. Diese Steuer ist damit an einen bestimmten Zeitpunkt gebunden und erfordert schnelles Handeln. Auch hier gibt es individuelle Freibeträge, bevor diese Steuer erhoben wird.

Vorneweg: Niemand muss ein Geldgeschenk von 100 Euro beim Finanzamt melden und Schenkungssteuer zahlen. Erst ab größeren Summen von über 20.000 Euro muss der Beschenkte unter bestimmten Umständen Schenkungssteuer entrichten.

Laut dem Nachrichtenmagazin Spiegel wurden bei den Finanzverwaltungen 2024 Erbschaften und Schenkungen von insgesamt 121,5 Milliarden Euro gemeldet. Das sei eine Rekordsumme. Die Autoren weisen darauf hin, dass die tatsächliche vererbte Summe „mehr als dreimal so hoch sein dürfte“. Der Grund: Bei den Finanzämtern landen nur die Meldungen zu Schenkungen und Erbschaften, wenn diese über den Freibeträgen liegen. (Quelle)

Diese Steuer ist in jedem Bundesland gleich geregelt. Es gibt also keine Schenkungssteuer, die nur für NRW gilt.

Das hängt individuell vom Freibetrag ab. Erst, wenn der Freibetrag überschritten ist, wird eine Steuer fällig. Der Freibetrag wiederum richtet sich nach der Beziehung vom Schenker zum Beschenkten – und der Steuerklasse. Je enger der Verwandtschaftsgrad ist, umso höher ist der Freibetrag und umso weniger Steuern fallen an.

Die Schenkungssteuer kann sehr unterschiedlich ausfallen, abhängig von den vorher eingeräumten Freibeträgen. Beispiel: Nicht Verwandte, die sich etwas schenken, müssen in der Regel ab einem Freibetrag von 20.000 Euro Schenkungssteuer zahlen. Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner – können einen Freibetrag von 500.000 Euro geltend machen, auch Kinder sind mit hohen Freibeträgen von 400.000 Euro ausgestattet. Hier die Übersicht:

Hohe Freibeträge bei Schenkungen funktionieren, wenn die ältere Generation an die jüngere ihr Vermögen überträgt. Andersherum ist der Staat weniger großzügig. Wann immer Kinder – zum Beispiel ein genutztes Haus – wieder zurück an Ihre Eltern, Groß, Stief- oder Schwiegereltern „zurückschenken“, dann darf nur ein Freibetrag von 20.000 Euro geltend gemacht werden.

Viele Hauseigentümer fragen sich, ob und wie sie ihre Immobilie innerhalb der Familie verschenken können. Denn die besonders familienfreundliche Schenkungssteuer bietet Vorteile gegenüber einer Vererbung. Tatsächlich gibt es ein paar Dinge zu beachten, wenn man eine Immobilie verschenken möchte. Besonders, wenn Eltern ihr Haus bereits zu Lebzeiten an ihre Kinder weitergeben möchten – ohne auf das Wohnrecht zu verzichten.

Grundsätzlich gilt: Wer eine Immobilie verschenkt, muss nach Abzug des Freibetrags Schenkungssteuer zahlen. Siehe Tabelle zu den Freibeträgen. Aber auch nach Abzug des Freibetrags gelten je nach Steuerklasse unterschiedliche Steuersätze. Siehe Tabelle zu den Steuersätzen weiter unten.

Wenn Eheleute oder eingetragene Lebenspartner gemeinsam in einer Immobilie wohnen, kann diese von einem Partner auf den anderen ohne Schenkungssteuer übertragen werden. Damit wird das gemeinsam genutzte Familienheim steuerlich aus der Schenkungssteuer ausgenommen – egal wie groß oder wie teuer die Immobilie ist. Das regelt das Erbschaftsgesetzt unter dem § 13 Abs. 1 Nur. 4a ErbStG.

Voraussetzungen für diese Art der Übertragung ist, dass der Partner nach der Schenkung noch mindestens 10 Jahre in der Immobilie bleibt. Die Steuerbefreiung betrifft jedoch nicht ein Ferienhaus oder andere sporadisch genutzte Immobilien. Sie gilt nur für das gemeinsam genutzte Familienheim.

Was passiert aber nun, wenn Sie über den Freibetrag kommen? Das hängt von der Steuerklasse ab. Zusätzlich kommt es auf die Höhe der Schenkungssumme an, die nach Abzug des Freibetrags übrigbleibt. Hier können Sie nachrechnen, was Sie bezahlen müssen.

Fazit: Ehepartner könnten sich Vermögen im Wert von 500.000 Euro steuerfrei schenken. Ist der Wert darüber, muss Schenkungssteuer gezahlt werden. Nehmen wir an, ein Segelboot kostet 800.000 Euro. Der Ehemann möchte dieses an die Ehefrau schenken. Dann wären in diesem Beispiel für die Summe von 300.000 Euro über dem Freibetrag Schenkungssteuern fällig. Innerhalb der für Ehepaare geltenden Steuerklasse 1 wären dann 11 Prozent Steuern zu zahlen. Also in der Summe fielen dann 33.000 Euro Schenkungssteuern an.

Freibeträge wiederholt nutzen: Wenn Sie Ihre Freibeträge klug nutzen, ist das eine gute Strategie. Denn: Alle zehn Jahre lassen sich diese Freibeträge erneut geltend machen beim Finanzamt. Das ist eine Art „Ass“, das Sie nach einer Dekade wieder von neuem Ziehen können. Ehepartner haben alle zehn Jahre einen Freibetrag von 500.000 Euro, Kinder von 400.000 Euro und Enkel von 200.000 Euro. Das ist eigentlich recht üppig, da es für jedes Kind/Enkel einzeln gilt.

Kettenschenkungen: Bei so genannten Kettenschenkungen wird über Umwege verschenkt. Das heißt eine Schenkung wird durch Ausnutzung der unterschiedlichen Freibeträge von einer Person zur nächsten und dann zur übernächsten weitergereicht. So lässt sich gleich mehrmals ein Freibetrag geltend machen.

Schenkung in Raten: Wenn Sie eine Immobilie verschenken, dann können Sie diese auch nur zu Teilen verschenken. Das heißt: Sie überschreiben genau anteilig so viel, dass Sie unter dem Freibetrag bleiben. Sie können eine Immobilie auf diese Art etwa an Ihre Kinder verschenken – und sogar noch als Nießbrauch-Nehmer drin wohnen bleiben. In diesem Artikel erfahren Sie mehr über das Modell.

Eheschließen/Partnerschaft eintragen: Wer in einer eingetragenen Partnerschaft im gemeinsam genutzten Familienheim lebt, der kann das Haus an den Partner/-in schenkungssteuerfrei überschreiben. Egal wie groß und teuer das Haus ist.

Sie möchten schnelle Rechenhilfe und Unterstützung bei der Ermittlung einer Schenkungssteuer? Da gibt es einige Tools und Online-Rechner im Internet. Etwa auf der Seite von Lohnsteuer kompakt oder bei finanztip.de. Über vorgefertigte Eingabemasken (Wert/Verwandtschaftsgrad/Steuerklasse) kommen Sie dann schnell zu einem Ergebnis.

Sie möchten eine Immobilie verschenken? Grundlage für die Schenkungssteuer ist die Wertermittlung des Hauses. Es macht schließlich einen Unterschied, ob ein Haus 500.000 Euro Wert ist oder 800.000 Euro. Aber: Wert ist nicht gleich Wert. Mal liest man in diesem Zusammenhang vom Hauswert, dann vom Verkehrswert und oder vom Vergleichswert. Wichtig ist also, zu fragen, was genau der ermittelte Wert aussagt und ob er als Basis für die Berechnung der Schenkungssteuer herhalten kann. In der Regel ist der Verkehrswert einer Immobilie der gesuchte Parameter.

Wie ermitteln? Am sichersten und teuersten ist es, einen professionellen Gutachter zu beauftragen. Das sind in der Regel Immobilienberater oder Architekten oder sonstige neutrale Gutachter. Der Verband Wohneigentum bietet ebenfalls eine Immobilienbewertung an.

Achtung: Einen Teil des Bewertungsverfahrens hängt auch mit dem Finanzamt zusammen. Das Amt nutzt für die Bewertung einer Immobilie das sogenannte Bewertungsgesetz – das wiederum hat Auswirkungen auf die Erbschafts- und Schenkungssteuer. Dieses Gesetz wurde zum 1. Januar 2023 geändert, besonders die unterschiedlichen Bemessungsgrundlagen wurden in dem Zuge angepasst. Das führte tendenziell zu einer höheren Bewertung von Häusern. Selbstnutzende Eigentümer sind von der Änderung auch betroffen. Je nach Verfahren kann das zu höheren Summen führen. Ein ausführlicher Artikel widmet sich dieser neuen Bewertungsrundlage.