Was bei einer Eigenbedarfskündigung zu beachten ist

Ein häufiger Grund für eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf ist der Besitz von Wohneigentum mit einer Einliegerwohnung. Oft  wohnten hier früher einmal die Eltern. Irgendwann kann der Zeitpunkt kommen, an dem die bisher vermietete Wohnung aus unterschiedlichen Gründen selbst gebraucht wird. Möglicherweise, weil zunehmend Pflege notwendig ist und beispielsweise die eigenen Kinder oder Verwandten dies übernehmen können. Ideal, wenn sie dann direkt mit unter dem eigenen Dach wohnen. In diesem Fall wird dem Mieter eine Kündigung wegen Eigenbedarf ausgesprochen. Doch für die richtige Eigenbedarfskündigung müssen inhaltliche und formale Kriterien beachten werden.

Zuerst muss ein berechtigtes Interesse zur Kündigung des Mietverhältnisses vorliegen und dieses begründet werden. Und der Eigentümer bzw. die von ihm begünstigte Person muss die frei werdenden Räumlichkeiten selbstverständlich selbst nutzen. Wichtig ist, den Eigenbedarf zum richtigen Zeitpunkt anzumelden.

Wenn Eigenbedarf nur vorgetäuscht wird, stellt dies eine Vertragsverletzung dar. Der Mieter wäre dann unter Umständen sogar berechtigt, alle mit seinem Umzug entstandenen Kosten inklusive der Renovierungsarbeiten oder der Anschaffung neuer Möbel geltend zu machen. Allerdings liegt die Beweislast beim Mieter.

Im Idealfall finden Eigentümer und Mieter natürlich eine einvernehmliche Lösung, beispielsweise in Form eines Aufhebungsvertrages. Auch steht es dem Vermieter frei, sich zum Beispiel an den Umzugs- oder Renovierungskosten zu beteiligen, um dem Mieter so einen weiteren Anreiz zum Auszug zu bieten.

Das Kündigungsschreiben muss dem Mieter fristgerecht (zum Beispiel per Einschreiben) zugestellt werden. Darüber hinaus muss er die Möglichkeit zum Widerspruch haben.

Stichworte für die richtige Eigenbedarfskündigung:

• Nennung der Person, für die die Wohnung benötigt wird – sofern abweichend vom Vermieter.
• Bei Familienangehörigen ist das Verwandtschaftsverhältnis anzugeben.
• Bei entfernten Verwandten muss die besondere persönliche Beziehung beschrieben werden.
• Gründe für den Eigenbedarf (z. B. gesundheitliche Veränderungen, Pflegebedarf, Arbeitsplatzwechsel etc.).
• Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist erst 3 Jahre nach Veräußerung einer Wohnung möglich.
• Die Kündigung muss fristgerecht bis zum 3. Werktag eines Kalendermonats eingelegt werden.
• Die Kündigungsfrist richtet sich nach der Dauer des Mietverhältnisses: Bei weniger als 5 Jahren sind es 3 Monate, bei mehr als 5 aber weniger als 8 Jahren liegt die Frist bei 6 Monaten. Bei mehr als 8 Jahren Mietdauer sind es 9 Monate.
• Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mieters gem. § 574 Abs. 1 BGB mit Form- und Fristerfordernis.

Diese Punkte stellen keine abschließende Aufzählung dar!

Widerspricht der Mieter der Eigenbedarfskündigung, so muss er seinen Einwand begründen. Ein Mieter kann die Eigenbedarfskündigung nicht allein mit der Begründung abwehren, dass er bereits im hohen Alter wäre, über einen langen Zeitraum in der Wohnung lebe und nur begrenzte finanzielle Mittel habe. Alles hat seine Grenzen und eine bloße Behauptung reicht nicht aus. Dies entschied der Bundesgerichtshof in einem Beschluss vom 30.11.2021 (Az: VIII ZR 81720).

Um einen sogenannten Härtefall des Mieters begründen zu können, reiche es nicht aus, wenn dieser Lebensumstände darlegt, die einen Umzug unmöglich machen.
Grundsätzlich muss sich der Mieter um einen angemessenen Ersatzwohnraum bemühen, auch wenn nur geringe finanzielle Mittel vorliegen. Diese Umstände rechtfertigen für sich allein betrachtet keinen Härtefall im Sinne des § 574 BGB. Erst wenn der Mieter darlegen kann, dass er auch nach ernsthafter Bemühung um eine andere Wohnung gescheitert ist, könne der sogenannte Härteeinwand greifen. Das bedeutet, er muss dann die Wohnung nicht verlassen.

Nicht unerwähnt bleiben soll das Sonderkündigungsrecht nach § 573a BGB welches dem Vermieter die Möglichkeit einräumt, auch ohne Angaben von Gründen die Einliegerwohnung zurückzubekommen. Zu beachten ist hier nur, dass die Kündigungsfrist um 3 Monate zuzüglich der gesetzlichen Kündigungsfrist verlängert werden muss. Im Übrigen muss auch hier der Mieter auf sein Widerspruchsrecht hingewiesen werden.