Wer eine Immobilie kauft oder baut, bekommt kurz nach Unterzeichnung der notariellen Verträge Post vom Finanzamt: Der Grunderwerbsteuerbescheid ist da. Die Rechnung muss meist innerhalb von vier Wochen beglichen werden. Je nach Kaufpreis und Bundesland werden hier schnell mehrere Zehntausend Euro fällig. Viel Geld, das sich so mancher Hauseigentümer lieber sparen möchte.
Was ist von der Grunderwerbsteuer ausgenommen?
Ausgenommen von der Grunderwerbsteuer sind Schenkungen, Erbschaften ¬oder Verkäufe von Grundstücken und Immobilien zwischen Verwandten ersten Grades: also Eltern an Kinder, Großeltern an Enkel, zwischen Ehepartnern oder eingetragenen Lebenspartnern, nicht aber an Geschwister!
Grundstückskaufpreise unterhalb von 2.500 Euro sind von der Grunderwerbsteuer befreit. Aber Achtung: Hierbei handelt es sich nicht um einen grundsätzlichen Freibetrag. Sind die Kosten höher, wird der gesamte Kaufpreis berechnet.
Grundstückserwerb und Immobilienbau trennen
Beim Grundstückserwerb mit späterer Bauabsicht sollten Sie darauf achten, dass Grundstück und anschließender Bau des Gebäudes nicht als einheitlicher Erwerbsgegenstand gekauft werden. Dann wird die Grunderwerbsteuer auf den Gesamtpreis fällig: Preis für das Grundstück plus Preis für das Haus. Daher sollte zuerst das Grundstück erworben und erst danach der Bau getrennt in Auftrag gegeben werden; nach Möglichkeit nicht vom gleichen Anbieter. Zur Not sollte der Bau erst nach einer so genannten „Schamfrist“ von mindestens 6 Monaten starten.
Änderungen nach Vertragsabschluss
Ist das nicht möglich, gibt es noch einen weiteren Weg: Ein einheitlicher Erwerbsgegenstand liegt auch dann nicht mehr vor, wenn sich der Generalübernehmervertrag zur Bebauung nach Abschluss des Grundstückkaufvertrags wesentlich ändert. Wesentliche Änderungen liegen beispielsweise dann vor, wenn sich die Baufläche oder die -kosten um mehr als 10 Prozent ändern oder wenn das geplante Bauvorhaben durch zusätzliche Bauten stark verändert wird. Wichtig ist dabei, dass Verkäufer und Bauunternehmer unabhängig voneinander agieren!
Bewegliches Inventar herausrechnen
Bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer nimmt es das Finanzamt ganz genau: Nur was untrennbar mit dem Gebäude verbunden ist, fällt unter die Grunderwerbsteuer. Das bedeutet: Alle beweglichen Teile sind Extraposten (wie etwa Einbauküche, Sauna, Whirlpool, Markise, Gartenhaus, Photovoltaik-Anlage oder Schränke). Diese lassen sich aus dem Gesamtpreis herausrechnen und senken somit die Steuerlast.
Diese Extras sollten nicht mehr als 15 Prozent des Gesamtpreises ausmachen. Sind sie höher, muss dies gegenüber dem Finanzamt belegt werden können. Auch sinkt durch das Herausrechnen der Extras ggf. der Wert des Hauses als Sicherheit. Das könnte die Bank dazu verleiten, die gesamte Finanzierung zu verteuern. Übersteigen die Mehrkosten für die Zinsen die Ersparnis bei der Grunderwerbsteuer, ist der Vorteil hinfällig.
Instandhaltungsrücklage herausrechnen
Wer eine gebrauchte Eigentumswohnung erwirbt, muss dem Verkäufer oft seinen Anteil an der Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft erstatten. Diese Rücklage sollte im Kaufvertrag nach Möglichkeit gesondert ausgewiesen werden. Sie unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer. Auch das kann sich negativ auf die Finanzierung auswirken. Daher sollten Sie zuvor unbedingt den Bank- oder Steuerberater konsultieren.
Vor dem Kauf unbedingt Verträge prüfen!
Immer gilt: Lassen Sie Ihre Verträge vor dem Kauf unbedingt von einem Anwalt unabhän-gig überprüfen. Oft beinhalten Standard-Bauträgerverträge eklatante Mängel, die erst während der Bau- oder Renovierungsphase zutage treten. Muss der Käufer später Mehrkosten aufbringen, wird auch darauf nachträglich noch Grunderwerbsteuer fällig.
