Nach dem Hausbau und der Bauabnahme tickt die Uhr: Bei privaten Bauvorhaben beträgt die Verjährungsfrist für Pfusch am Bau in der Regel fünf Jahre. Man ist also gut beraten, Mängel schon vor der Bauabnahme zu entdecken. Nachträglich liegt die Beweislast beim Bauherren.
Wer hilft mir, das beste Angebot für mein Bauvorhaben zu finden?
Wenn Sie ein schlüsselfertiges Haus bauen, sind alle Bauleistungen in der Bauleistungsbeschreibung aufgeschlüsselt. Dazu gehören beispielsweise die verwendeten Materialien. Daher sollte die Bauleistungsbeschreibung genauestens begutachtet werden. Wer sich das allein nicht zutraut, zieht lieber einen Experten zurate. Dieser prüft für Sie die Papiere und steht Ihnen mit Rat und Tat zur Seite. Im Vergleich zum Ärger und zu den möglichen Folgekosten, sind die zusätzlichen Kosten für einen Fachmann gut angelegt.
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Wenn Sie Ihr Haus in Einzelvergabe bauen und damit einen eigenen Anbieter für jedes Gewerk beauftragen (wie etwa Rohbau, Elektrik, Dachstuhl), schließen Sie für jeden Abschnitt einen eigenen Bauvertrag ab. Ihr Architekt wird Sie mit den notwendigen Informationen versorgen, zum Beispiel zu den geeigneten Baustoffe. Eine Einzelvergabe ist zwar mit Mehrarbeit verbunden, in der Regel kommen Sie am Ende aber günstiger weg als bei einem Generalunternehmer. Denn hier können Sie unterschiedliche Anbieter vergleichen und so das jeweils beste Angebot in Anspruch nehmen.
Wann ist es Zeit für die Bauabnahme?
Wer schlüsselfertig baut, sollte mit dem beauftragten Unternehmen unbedingt Teilabnahmen absprechen. Nur so kann sichergestellt werden, dass eventueller „Pfusch am Bau“ rechtzeitig korrigiert werden kann. Ist das Haus erst fertiggestellt, können Fehler im Rohbau meist nicht mehr behoben werden.
Wird das Haus in Einzelvergabe erstellt, muss jedes Gewerk einzeln von Ihnen abgenommen werden. Nehmen Sie sich vor der Abnahme mit dem Handwerker Zeit zur genauen Prüfung der einzelnen Arbeiten. Damit Ihnen keine Baumängel verborgen bleiben, sollten Sie noch einen Sachverständigen oder ihren Architekten hinzuziehen.
Baumängel gefunden, was nun?
Haben Sie Mängel am Bau zu beanstanden, erstellen Sie am besten eine detaillierte Mängelliste. Gehen Sie die Punkte mit den beteiligten Personen direkt auf der Baustelle durch. Machen Sie sich Notizen bei der Begehung. Wichtig ist, dass sie dem Unternehmer Ihre Mängelliste anschließend schriftlich überreichen und ihm eine angemessene Frist zur Nachbesserung setzen. Vereinbaren Sie auch gleich einen erneuten Abnahmetermin.
Achtung: Setzt Ihnen der Unternehmer nach Fertigstellung seiner Arbeit eine angemessene Frist zur Bauabnahme, sollten Sie diese Frist nicht ignorieren! Seit dem 1. Januar 2018 gilt im Bauvertragsrecht die sogenannte „Abnahmefiktion“. Äußern Sie sich nicht zur Bauabnahme oder lassen den Termin verstreichen, gilt das Haus nach Ablauf der Frist als von Ihnen abgenommen – Mängel hin oder her.
Was, wenn der Handwerker sich stur stellt?
Baumängel müssen immer schriftlich „gerügt“ werden. Dem verantwortlichen Unternehmer ist dabei eine angemessene Frist zur Behebung der Mängel zu setzen. Ziehen Sie einen Gutachter hinzu, wenn der Unternehmer die Frist ignoriert oder die Mängelbehebung verweigert – etwa weil er die Schuld für den Mangel von sich weist. Die Kosten für den Gutachter muss im Schadensfall der jeweilige Unternehmer oder Handwerker tragen. Kommen Sie immer noch nicht weiter, greift die sogenannte „Ersatzvornahme“. Dann können Sie ein anderes Unternehmen mit der Behebung der Mängel beauftragen. Die Rechnung muss der eigentliche Verursacher zahlen. Wichtig ist immer, das Gespräch zu suchen und ein Eskalieren der Situation zu vermeiden. Ein möglicher Streit vor Gericht kann teuer und langwierig sein.
Was passiert nach der Bauabnahme?
Haben Sie die Bauarbeiten abgenommen, sind Sie am Zug: Das Unternehmen hat geliefert, jetzt hat der ausführende Unternehmer Anspruch auf Zahlung der Schlussrechnung. Gleichzeitig ändert sich mit dem Tag der Abnahme die Beweislast: Zuvor musste noch der Handwerker nachweisen, dass seine Arbeit frei von Mängeln ist. Nach erfolgter Bauabnahme muss der Bauherr etwaige Mängel gut belegen können. Hier hilft es, ein Bautagebuch zu führen, in dem chronologisch alle Baufortschritte festgehalten sind. Am besten helfen hier detaillierte Fotos, die mit dem Handy aufgenommen wurden.
Was gehört in ein Bautagebuch?
Wer ein detailliertes Bautagebuch führt, hat später weniger Probleme beim Nachweis von Mängeln. Diese Punkte gehören in ein gut geführtes Bautagebuch:
- Datum, Uhrzeit und Wetterlage
Zu jedem Eintrag gehört eine genaue Zeitangabe sowie Angaben zur Wetterlage mit Temperatur und Luftfeuchtigkeit. So kann später festgestellt werden, ob bestimmte Bauarbeiten wetterbedingt zu Problemen führen können. - Besprechungen
Protokollieren Sie alle Besprechungen mit dem Architekten und Handwerkern. Vergessen Sie nicht, alle beteiligten Personen zu notieren. - Fotos
Fotografieren Sie regelmäßig den Baufortschritt. Machen Sie Übersichts- und Detailbilder. Ein Zollstock im Bild hilft später bei der Einordnung der Größenverhältnisse.
Wie kann ich Fehler vor der Bauabnahme vermeiden?
Diese Verhaltensweisen sollten Sie vor erfolgter Bauabnahme unbedingt vermeiden: Zahlen Sie die Schlussrechnung nicht vor der Abnahme. Sonst könnte mit Zahlung der Rechnung die Leistung bereits als anerkannt gelten. Ähnliches gilt für Trinkgelder an die Arbeiter. Damit drücken Sie Ihre Zufriedenheit über deren Arbeit aus. Das könnte Ihnen nachträglich als „schlüssiges Verhalten“ ausgelegt werden, dass sie mit den erledigten Arbeiten zufrieden waren. Warten Sie mit den Trinkgeldern bis nach der Bauabnahme.
Und ganz wichtig: Ziehen Sie nicht vor erfolgter Bauabnahme in Ihr neues Zuhause ein. Denn auch dann gilt das Werk als von Ihnen abgenommen.
