Für Kündigung braucht es immer einen guten Grund
Wer die Immobilie künftig nicht selbst nutzen möchte, kann sich bei den Mietern auf die Verwertungskündigung berufen. Diese muss aber immer gut begründet sein!
Mit Wohneigentum Geld verdienen zu wollen, ist legitim. Illegal ist es aber, Mieten nach Gutdünken zu erhöhen oder unliebsamen Mietern einfach zu künden, weil sie nicht mehr genug Rendite bringen. Dennoch: Mit so mancher Immobilie ließe sich bei den richtigen Voraussetzungen mehr verdienen. Ein großes, ungenutztes Grundstück ist verschenkter Wohnraum; und auch ein nicht mehr zeitgemäßer oder vielleicht schon teilweise leerstehender Altbau kostet auf Dauer mehr als er einbringt.
Rechtlich gesicherte Wege beschreiten
Um den Mieter loszuwerden, beschreitet mancher Vermieter fragwürdige Wege. Verboten ist ein fingierter Eigenbedarf oder das systematische „Leerkündigen“, um später die gleichen Wohnungen teurer neu zu vermieten.
Mit einer sogenannten Verwertungskündigung steht Wohneigentümern ein gesetzlich gesichertes Recht zur Verfügung, um mehr aus ihrem Eigentum zu machen. Die Berufung auf eine Verwertungskündigung ist der richtige Weg, wenn der Eigentümer glaubhaft darlegen kann, dass das Fortsetzen des aktuellen Mietverhältnisses einen erheblichen wirtschaftlichen Nachteil (§573, Abs. 2 Nr. 3 BGB) für ihn bedeutet.
Voraussetzungen für die Verwertungskündigung:
- Der Abriss mit dem Ziel eines Neubaus oder einer grundlegenden Modernisierung der Immobilie: Hier muss der Vermieter glaubhaft machen, dass ihm das Weiterführen des bisherigen Mietverhältnisses erhebliche wirtschaftliche Nachteile beschert. Das dürfte bei maroden oder überwiegend leerstehenden Mehrfamilienhäusern plausibel sein. Im Einzelfall gelten kann auch ein viel zu großes Grundstück, auf dem bislang ein viel zu kleines Haus steht.
- Verkauf aus finanziellen Gründen: Könnte die Immobilie in unvermietetem Zustand 30 bis 50 Prozent teurer verkauft werden, wäre eine Verwertungskündigung laut bisherigen Urteilen (Az.: 67 S 338/09 und Az.: 67 S 475/13) zulässig.
Wann eine Verwertungskündigung unzulässig ist:
- Mietern kann nicht pauschal gekündigt werden, um die Wohnungen anschließend einfach nur teurer zu vermieten.
- Kein ausreichender Kündigungsgrund ist die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in eine Wohnungseigentümergemeinschaft, um dann die Wohneinheiten zu verkaufen.
- Vor dem Bundesgerichtshof gescheitert ist auch die Kündigung eines Mieters, um das Wohngebäude abzureißen und benachbarte Geschäftsräume zu erweitern (Az.: VIII ZR 243/16).
Die Verwertungskündigung ist also kein Freifahrtschein zum Geld verdienen. Sie muss stets gut begründet sein. Manchmal entscheidet der Einzelfall. Einfach nur verkaufen oder abreißen und neu bauen geht nicht.
Vor der Kündigung den Rat eines Rechtsexperten einholen
Es kann also hilfreich sein, sich vorab belastbare Daten zur eigenen Immobilie zu besorgen. Verkaufspreise in vermieteten und unvermieteten Zustand gegenüberstellen, Verkaufsversuche belegen oder die eigene Finanzlage darlegen: Hier hilft die Rechtsberatung des Verband Wohneigentum NRW e.V. oder ein Fachanwalt. Wer dann glaubhaft darlegen kann, dass der gegenwärtige Zustand finanziell untragbar ist, sollte mit der Verwertungskündigung erfolgreich sein.
