Die Suche nach einem geeigneten Baugrundstück wird immer schwieriger. Vor allem in Städten und Ballungszentren ist die Nachfrage hoch. Bauland ist knapp und teuer. Quadratmeterpreise steigen in teils schwindelerregende Höhen. Dies trifft weniger die Wohlhabenden als die Mittelschicht und Familien, die trotz ihres Einkommens auf finanzielle Unterstützung angewiesen sind.
Das „Gesetz zur Mobilisierung von Bauland“ soll laut Bundesregierung die Kommunen unterstützen. Konkret geht es um die Hilfe bei der Aktivierung von Bauland und bei der Sicherung bezahlbaren Wohnens. Durch die Gesetzesinitiative sollen zudem Veränderungen und Anpassungen zur schnelleren Bereitstellung von dringend benötigtem Bauland erreicht werden.
Der Verband Wohneigentum hat als Sachverständiger zu dem Entwurf des Bundesministeriums des Innern, für Bau und Heimat Stellung genommen. Kritisiert wird, dass der Entwurf vorwiegend das Wohnen in Miete und das Mieten in Großwohnanlagen privater oder kommunaler Anbieter in den Blick nimmt. Vergeblich sucht man in dem Entwurf eine Unterstützung von Personen, die selbstgenutztes Wohneigentum zu bezahlbaren Preisen anstreben.
Die Kritikpunkte im Einzelnen:
1. Umwandlungsverbot von Mietwohnung zu Wohnungseigentum
- Die Kommune soll per Genehmigungsvorbehalt den Verkauf von Wohnungen als Wohnungseigentum an Mieter oder Interessenten von außen unterbinden können. Dadurch soll eine Versorgung mit bezahlbaren Mietwohnungen gewährleistet werden. Diese Regelung zu Bestandswohnungen hat keinen Einfluss auf die Schaffung von neuem Bauland. Dies führt dazu, dass Personen, die sich kein Haus leisten können, auch kein günstigeres Angebot einer Wohnung aus dem Bestand wahrnehmen. Der Kauf eines Hauses als Altersvorsorge durch Mieteinkünfte wird dadurch unterbunden. Angesichts zunehmender Notwendigkeit privater Vorsorge wäre dies jedoch eine gute Option zur Absicherung im Alter.
- Der beste Schutz der Mieter ist es, sie zu Eigentümern zu machen.
- Der Verkauf an Eigennutzer führt nicht zu einer Verknappung von Wohnraum. Eigennutzer geben durch Umzug in eine Eigentumswohnung ihre bisherige Wohnung frei, die damit dem Markt zur Verfügung steht.
- Kleinanleger haben häufig ein persönlicheres Verhältnis zu ihren Mietern. Die Streuung des Immobilienbesitzes führt daher eher zu mehr Fairness im Umgang mit Mietern. Ein Umwandlungsverbot sorgt dafür, dass ein Immobilienkauf für Kleinanleger erschwert wird. Es führt dazu, dass Immobilien für Privatinvestoren weniger interessant werden. Damit vereint sich noch mehr Immobilienvermögen in wenigen Händen von Großvermietern.
2. Sektoraler Bebauungsplan
- Bei der Erweiterung um die Ermöglichung sektoraler Bebauungspläne erscheint es fraglich, ob das Instrument geeignet ist. Dem Genehmigungsverfahren wird ein neues Planungsverfahren vorangestellt. Dies führt zu einer weiteren Verzögerung von Bauprojekten. Einer aktuell hohen Nachfrage kann damit nicht begegnet werden.
3. Einbeziehung von Außenbereichen in das beschleunigte Verfahren
- Der Verband Wohneigentum bewertet es positiv, dass die Regelung zur Beschleunigung für den Bau von Wohngebäuden im Außenbereich um drei Jahre verlängert werden soll. Insbesondere ist dies für kleine Bauvorhaben geeignet, beispielsweise Eigenheimsiedlungen in ländlichen Räumen.
4. Vorkaufsrecht der Kommune
- Der Verband Wohneigentum begrüßt grundsätzlich ein Vorkaufsrecht der Kommune. Bevorratung von Baugrund und Gestaltungspielraum werden so gewonnen. Allerdings ist die Kommune anzuhalten, Bauland dann auch für Wohnraum freizugeben. Durch den Fokus des Entwurfs auf einen Bau von Mietwohnungen wird allerdings die Unterstützung von selbstgenutztem Wohneigentum verdrängt.
5. Sozialen Wohnungsbau stärken
- Für Menschen mit geringeren Einkünften und Familien in finanziell schwierigen Situationen ist Wohnraum häufig zu teuer. Sozialer Wohnungsbau kann hierauf reagieren. Der frei finanzierte Wohnungsbau kann durch die Vorgabe zurückgedrängt werden, Sozialwohnungen für Mieter bauen zu sollen. Zu befürchten ist, dass dadurch einerseits nicht zwingend mehr Sozialwohnungen entstehen und andererseits darüber hinaus auch weniger freie Wohnungen errichtet werden.
- Die direkte Unterstützung der betroffenen Menschen durch Wohngeld ist dem Eingriff in den Wohnungsmarkt durch Zwang zum Billigbau mit zeitlich begrenzter Wohnraumbindung vorzuziehen.
Um die Situation zu entspannen, sieht der Verband Wohneigentum folgende Punkte als Lösung an:
- Vereinfachte und beschleunigte Erteilung von Baugenehmigungen
- Erleichterung der Nachverdichtung
- Verlängerung des Baukindergeldes
- Wegfall der Grunderwerbsteuer bei privatgenutzten Immobilien
- Deckelung der Notargebühren bei eigengenutzten Immobilien
- Übernahme von Bürgschaften für Bankfinanzierung durch den Staat
- Anreize für Vermieter, Wohnungen an ihre Mieter zu verkaufen
