Immobilien-Teilverkauf: „Minusgeschäft mit vielen offenen Rechtsfragen“ Interview mit Michael Dröge, stellvertretender Vorsitzender des Verband Wohneigentum NRW

Der Immobilien-Teilverkauf wird als Finanzprodukt derzeit massiv beworben. Dabei verkaufen insbesondere Senioren ihr Haus zur Hälfte an eine Bank oder ein Unternehmen, erhalten von diesem neuen Miteigentümer für den verkauften Teil eine Menge Geld und können trotzdem als selbstbestimmte Eigentümer in ihrer Immobilie wohnen bleiben. Das klingt doch gut, oder?

Michael Dröge: Auf den ersten Blick ja, aber leider hat der Immobilien-Teilverkauf viele versteckte Nachteile. Da ist zum einen das so genannte Nutzungsentgelt. Das muss der Teilverkäufer – also der ursprüngliche Eigentümer – monatlich an den Teil-Käufer zahlen. Denn nach Vertragsabschluss gehört einem das Haus nur noch zum Teil, man wohnt aber weiter im ganzen Haus. Für den mitgenutzten Teil muss man dem neuen Miteigentümer eine Art Monatsmiete zahlen. Diese kann nach einer gewissen Zeit sogar erhöht werden – nicht selten sogar deutlich! Das Problem dabei ist, dass in der Regel bereits nach gut 15 Jahren der Erlös aus dem Teilverkauf durch das monatliche Nutzungsentgelt aufgezehrt ist. Spätestens dann wird dieses Modell also zum Minusgeschäft. Zum anderen muss man als Teilverkäufer weiterhin für die Instandhaltung der kompletten Immobilie aufkommen. Den Wechsel einer Heizung muss er zum Beispiel meist aus eigener Tasche bezahlen. Im schlimmsten Fall können die Kosten für den Teilverkäufer im Laufe der Zeit vollkommen aus dem Ruder laufen. Dieses Risiko steigt jeden Tag, den man länger in der Immobilie lebt. Andersherum sichern sich Teil-Käufer mit einer Garantieklausel gegen Wertverluste ab. Will man die Immobilie also irgendwann ganz verkaufen, darf der Erlös nicht unter dem ermittelten Verkehrswert liegen. Die Differenz zahlt sonst der ursprüngliche Eigentümer an den Teil-Käufer. 

Tatsächlich hat auch die Finanzaufsicht Bafin vor Teilverkauf-Angeboten gewarnt. Was gibt es für zusätzliche Risiken?

Michael Dröge: Das größte Risiko ist aus meiner Sicht, dass der Immobilien-Teilverkauf nicht reguliert ist und viele Rechtsfragen noch unklar sind. Etwa die Frage, was bei einer Insolvenz der Teilkäufer passiert. Droht dann eine Zwangsversteigerung? Die Anbieter beschwichtigen hier gerne und wollen garantieren, dass ein solches Szenario nicht droht. Doch das ist nach unserer Auffassung ein Irrglaube. Nach heutigem Insolvenzrecht ist eine Verwertung der Immobilie eben doch möglich. Im schlimmsten Fall verliert man also völlig unverschuldet seine Immobilie. Ich habe vor kurzem in einer Expertenrunde die These aufgestellt, dass der Immobilien-Teilverkauf derzeit etwa so reguliert ist wie das Auto-Leasing in den 1970er-Jahren. Nämlich gar nicht. Man hat mir nicht widersprochen (lacht). 

Ein Kritikpunkt von Verbraucherschützern ist auch, dass die Verträge kompliziert sind, teilweise bis zu 50 Seiten schwer verständliche Texte. Warum tut die Politik nichts, um eine bessere Transparenz zu gewährleisten?

Michael Dröge: Das Problem ist erkannt. In einem Dialog mit dem NRW-Verbraucherschutzministerium haben wir zum Beispiel mehr Transparenz und verbraucherfreundliche Regeln gefordert. Was die immense Länge der Verträge angeht, ist das der komplexen Rechtslage geschuldet. Denn der Teilverkauf kombiniert Probleme aus Kauf- und Miete. Am Ende blickt ein Laie nicht mehr durch. Bei manchem Anbieter liegt auch die Vermutung nah, dass hinter den undurchsichtigen Verträgen Kalkül steckt. Überhaupt ist die fehlende Transparenz im vertraglichen Werk ein Problem. Es gibt zum Beispiel keine Musterverträge, an denen sich Verbraucher und Verbraucherschützer orientieren können. Besser wäre, wenn der Immobilien-Teilverkauf im rechtlichen Sinnen als reines Bankgeschäft eingeordnet würde. Damit wären solche Verkaufs-Modelle viel stärker reguliert und die tatsächlichen Kosten auf einen Blick erkennbar. 

Wie lautet also ihr Fazit zum Immobilien-Teilverkauf?

Michael Dröge: Für die meisten Verbraucher ist das keine gute Option – sie sollten sich nach Alternativen zum Teilverkauf umsehen. Böse Zungen könnten behaupten: Der Teilverkauf ist die Wette auf den eigenen frühen Tod. Drücken wir es drastisch aus: Wer nur noch kurz zu leben hat, schnell viel Geld braucht und kinderlos ist – für den ist der Teilverkauf vielleicht ein lukratives Modell.  

Welche Alternativen gibt es für diejenigen, die gerne eine Immobilienrente hätten? 

Michael Dröge: Mögliche Alternativen wären die sogenannte Leibrente, der Umkehrkredit, der Seniorenkredit oder das klassische Nießbrauchrecht. Eine Kreditvergabe kann auch innerhalb der Familie erfolgen – häufig auch unter besseren Konditionen. Zu den Details dieser Alternativen zum Teilverkauf bieten wir über den Verband Wohneigentum regelmäßig kostenlose Seminare an.