NRW
Dipl.-Ing. Architektin
Mit Umbau und Sanierung wird ein Gebäude an aktuelle Bedürfnisse oder Baustandards angepasst. Vieles ist in NRW ohne Baugenehmigung möglich, doch bei manchen Vorhaben benötigen die Bauherren das Einverständnis der Baubehörde.
© © kiono – stock.adobe.comDie Sanierung bei einem Haus erfordert in den meisten Fällen keine Baugenehmigung. Das gilt insbesondere für Instandhaltungsmaßnahmen und Schönheitsreparaturen, aber auch für größere bauliche Veränderungen. Genehmigungsfrei sind in NRW unter anderem diese Aktionen:
Trotz Genehmigungsfreiheit müssen Bauherren jedoch alle geltenden Vorschriften einhalten. Das umfasst neben der Landesbauordnung auch lokale Regelungen, die sich aus einem Bebauungsplan und/oder einer örtlichen Gestaltungssatzung ergeben. Vor größeren Arbeiten an Fassade und Dach sollten Sie sich daher bei der Gemeinde erkundigen, ob das neue Material bzw. die neue Farbe den Vorgaben entspricht. Das gilt auch beim Tausch von Fenstern und Außentüren.
Steht ein Gebäude unter Denkmalschutz, unterliegt es zusätzlich dem Denkmalrecht, das in NRW im Denkmalschutzgesetz (DSchG NRW) verankert ist. Dies bedeutet unter anderem, dass für sämtliche Baumaßnahmen eine Erlaubnis der unteren Denkmalbehörde erforderlich ist (ausgenommen Instandsetzungsarbeiten, die den Denkmalwert nicht berühren). Diese prüft, ob die geplanten Arbeiten dem Denkmalschutz widersprechen.
Der Umbau ist in NRW meist verfahrensfrei, wenn sich die Arbeiten auf den Innenbereich eines Gebäudes beschränken. Somit können Sie den Innenausbau Ihrer Immobilie in der Regel ohne Baugenehmigung angehen. Doch auch hier gibt es spezielle Vorgaben, wenn tragende und aussteifende Bauteile betroffen sind.
Was sind tragende Bauteile?
Tragende Bauteile haben die Aufgabe, neben ihrem Eigengewicht weitere Lasten (z. B. von Decke und Dach oder durch Windeinwirkung) zu tragen. Dazu zählen im Wesentlichen Wände, Pfeiler und Stützstreben. Sie sind mit Fundament, Decke und Dach verbunden und stellen somit die Grundkonstruktion eines Gebäudes dar. Wird eines dieser Bauteile entfernt oder beschädigt (z. B. durchbrochen), kann das Auswirkungen auf die Standsicherheit haben.
Daneben gibt es noch die sogenannten aussteifenden Bauteile. Sie dienen dazu, der Konstruktion zusätzliche Stabilität zu verleihen. Zusätzlich spielen tragende und aussteifende Elemente eine wichtige Rolle beim Brandschutz.
Keine Baugenehmigung brauchen Sie in NRW für Baumaßnahmen an nichttragenden bzw. nichtaussteifenden Bauteilen. Voraussetzung: Ein Architekt oder qualifizierter Tragwerksplaner bescheinigt Ihnen die Unbedenklichkeit hinsichtlich Statik und Brandschutz. Hierzu berechtigt sind z. B. Architekten und Bauingenieure.
Änderungen an tragenden oder aussteifenden Bauteilen im Innern eines Gebäudes sind in NRW verfahrensfrei, wenn dadurch die Standsicherheit nicht gefährdet wird (gilt für Gebäude mit max. 7 Meter Höhe, 400 Quadratmeter und 2 Nutzungseinheiten). Auch hierfür ist eine entsprechende Bescheinigung durch einen Architekten oder qualifizierten Tragwerksplaner erforderlich. Das gilt z. B. für den Wanddurchbruch bei Innenwänden. Vorsicht: Werden tragende Wände komplett entfernt, ist in jedem Fall ein vorheriger Bauantrag nötig.
Auch der Einbau von Dachgauben ist in NRW genehmigungsfrei, sofern deren Position und Maße durch eine örtliche Satzung geregelt sind und ein Entwurfsverfasser für Statik und Konstruktion verantwortlich ist. Gleiches gilt, wenn Sie einen Balkon durch einen Altan ersetzen.
Für den Umbau brauchen Sie immer dann eine Baugenehmigung, wenn die äußere Erscheinung maßgeblich verändert wird oder tragende Außenbauteile betroffen sind. Das betrifft unter anderem:
Wird das Haus oder die Wohnung nach dem Umbau anderweitig genutzt, müssen Sie eventuell einen Antrag auf Nutzungsänderung stellen. Das wäre z. B. der Fall, wenn Sie ein Wohnhaus nach dem Umbau teilweise als Gewerbeeinheit nutzen möchten oder das Dachgeschoss bzw. den Keller zum Wohnen ausbauen.
Übrigens: Auch der Anbau von einer Garage, einem Carport oder Wintergarten kann in NRW unter Umständen genehmigungspflichtig sein.
Strengere Regeln beim Umbau gelten im Außenbereich. Bei solchen Grundstücken, die sich außerhalb eines zusammenhängend bebauten Ortsteils befinden, sind Baumaßnahmen nur in besonderen Fällen möglich. Problematisch sind insbesondere Umbauten, die das äußere Erscheinungsbild deutlich verändern (z. B. Einbau von mehreren Dachgauben oder Anbau). Bauherren sollten zudem vorsichtig sein, da ungenehmigte Umbauten auch den Bestandsschutz gefährden können. Hier kann es ratsam sein, vor dem geplanten Umbau eine Bauvoranfrage zu stellen oder eine Bauberatung bei der zuständigen Aufsichtsbehörde in Anspruch zu nehmen.
Ausnahmen gelten für Gebäude, die sich im Geltungsbereich eines Bebauungsplans befinden: Wenn der geplante Umbau den dort genannten Festsetzungen entspricht, reicht oft eine Bauanzeige ohne vollständiges Genehmigungsverfahren. Damit sparen Bauherren Zeit und Kosten, allerdings müssen trotzdem alle erforderlichen Bauvorlagen an die Behörde gehen.
Für nicht genehmigte Baumaßnahmen sehen § 81 und 82 der Landesbauordnung NRW diverse Strafen vor:
Die Bauaufsichtsbehörden sind bei baurechtlichen Vergehen meist kompromisslos, um keine Präzedenzfälle zu schaffen.
Wird ohne Baugenehmigung gebaut, kann die Behörde auch noch Jahrzehnte später die Beseitigung anordnen und ein Bußgeld verhängen. In diesem Sinne gibt es bei illegal errichteten Bauten keine Verjährung und keinen Bestandsschutz. Das gilt übrigens auch, wenn der betroffene Bau im Grundbuch eingetragen wurde.
Die Baugenehmigung erhalten Sie in NRW von der unteren Bauaufsichtsbehörde. Für viele Projekte können Sie den Bauantrag jedoch nicht selbst stellen: Sie brauchen einen bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser, der die Bauvorlagen zusammenstellt und den Antrag einreicht. Bei solchen Projekten führt daher der erste Schritt zu einem entsprechenden Architekten, Bauingenieur oder Handwerksmeister. Wie Sie in allen anderen Fällen Ihre Baugenehmigung erhalten, erfahren Sie im Artikel „Baugenehmigung: Ab wann und wofür?“.
Übrigens: Auch für einen geplanten Umbau oder eine Sanierung können Sie eine Bauvoranfrage stellen. Damit lässt sich vor dem Bauantrag verbindlich klären, ob das Vorhaben überhaupt rechtlich zulässig ist.
Die Bearbeitungsgebühr bei Umbau und Sanierung beträgt in NRW meistens 0,6 Prozent der Rohbausumme bzw. der Herstellungskosten. Lassen Sie z. B. für insgesamt 10.000 Euro größere Fenster einbauen, müssten Sie mindestens mit Kosten in Höhe von 60 Euro für den Bauantrag rechnen. Zusätzlich können weitere Kosten für die Prüfung von Nachweisen und andere Verwaltungsakte anfallen. Auch das Honorar für Architekt oder Bauingenieur kommt separat dazu. Wie genau die Kosten für die Baugenehmigung zustande kommen, können Sie hier nachlesen.
Falls Sie es versäumt haben, für Ihren Umbau oder Ihre Sanierung eine Baugenehmigung einzuholen, können Sie dies unter Umständen nachträglich tun. Das gilt auch, wenn Sie ein Haus kaufen, das durch nachträgliche Veränderungen nicht mehr den ursprünglich genehmigten Plänen entspricht. Voraussetzung ist in beiden Fällen, dass das Gebäude alle geltenden Vorschriften erfüllt, also zum aktuellen Zeitpunkt genehmigungsfähig ist.
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