Haus kaufen: Tipps für die erfolgreiche Immobiliensuche

Wenn Sie ein Haus kaufen möchten, ist Ihr Traumhaus vielleicht näher als Sie denken. Sie müssen nur wissen, wie und wo Sie suchen müssen. Damit Sie sich bei der Haussuche nicht verzetteln, haben wir für Sie ein paar hilfreiche Tipps zusammengestellt. Mit Kreativität, Budget-Wissen und Flexibilität kommen Sie schneller zum Ziel. Los geht’s:

Bevor Sie sich auf die Suche machen, müssen Sie genau klären, wie viel Haus oder Wohnung Sie sich überhaupt leisten können. Wie eine vernünftige Finanzierung aussieht, wie Sie ihr Kauf-Budget berechnen und was für ein Darlehen Sie am besten abschließen, das erfahren Sie im Artikel „Wie viel Haus kann ich mir leisten?“. Machen Sie also einen realistischen Kassensturz, vergessen Sie die Nebenkosten nicht und passen Sie Ihre Wünsche entsprechend an.

Machen Sie sich klar, welche Kriterien am allerwichtigsten sind. Ist es das Haus? Oder die Wohngegend? Wollen Sie kaufen oder mieten? Ist es die gute Verkehrsanbindung? Oder der große Garten? Oder ist Ihnen eine hohe Energieeffizienz des Gebäudes wichtig? Es hilft mitunter, eine Top-5-Liste zu erstellen.

Achten Sie außerdem darauf, dass die Kriterien auch noch längere Zeit zu ihren Lebensumständen passen. Etwa, weil Kinder Schulwege zurücklegen werden oder weil Ihnen eine gute Nahversorgung im Alter sehr wichtig ist. Je flexibler Sie hier sind, umso mehr passende Häuser werden Sie haben.

Schon jetzt zeigt sich, dass viel mehr Menschen bereit sind, ins Umland zu ziehen, weil sie fast ausschließlich im Home-Office arbeiten. Und im Umland gibt es (noch) ein größeres Angebot an finanzierbaren Häusern oder Wohnungen. Allerdings zeigt der Trend seit den Corona-Jahren eindeutig, dass viele Großstädte an Bewohnern verlieren, während das Umland deutlich an Zuzug gewinnt. Das belegen aktuelle Zahlen des Bundesinstitut für Bevölkerungsforschung (BiB) aus dem Jahr 2022.

Sie wollen unbedingt einen Bungalow haben, weil alles so schön ebenerdig ist? Solang Sie nicht Probleme beim Treppensteigen haben, könnten Sie im Prinzip vielleicht auch in ein mehrstöckiges Haus ziehen. Und ein Reihenhaus oder eine Doppelhaushälfte tun es vielleicht auch? Muss es ein Neubau sein? Oder darf das Haus etwas älter sein? Denken Sie aber daran, dass ältere Häuser möglicherweise preiswerter, jedoch oft nicht mehr mit den neuesten Gebäudeenergiegesetzen vereinbar sind – und eine entsprechende Sanierung zusätzliches Geld verschlingen würde. Auch hier gilt: Je offener Sie für unterschiedliche Haus-Varianten sind, umso mehr Treffer werden Sie bei der Suche erzielen.

Das Internet macht Vieles einfacher, so auch die Suche nach einer Immobilie. Mittlerweile gibt es dafür mehrere große Portale, die Sie nutzen können. Viele Anbieter zeigen nicht nur Fotos der Objekte, sondern auch 360-Grad-Perspektiven oder Live-Rundgänge durch das Haus. Auch Umgebungen und Nahverkehrsanbindungen werden mitunter gezeigt. Das ist für den ersten Eindruck ein großer Gewinn. Außerdem kann man hier zahlreiche Such-Kriterien bereits durch Voreinstellungen filtern.

Eine recht gute Vergleichs-Übersicht über die gängigsten Portale, inklusive Vor und Nachteile, bietet das Portal „Vergleich.org“. Für Suchende sind die meisten Portale kostenlos. Es gibt aber Möglichkeiten, sich kostenpflichtig anzumelden, um Zusatzangebote und mehr Auswahl zu erhalten. Übrigens kann man auch auf Internetseiten suchen, die nicht explizit Immobilienportale sind – Kleinanzeigen (ehemals ebay-kleinanzeigen) ist so ein Beispiel.

Viele Suchende wissen nicht, dass auch Kommunen, Städte und Landkreise über Immobilien verfügen oder aber an neuen Wohn-Bauprojekten beteiligt sind. Damit haben die Städte häufig noch ein anderes Portfolio als kommerzielle Immobilienanbieter oder Makler.

Erste digitale Anlaufstelle ist das „Kommunale Immobilienportal“ (KIP), das in Deutschland und Österreich Immobilien anbietet. Ursprünglich wurde es als Plattform für Städte gegründet, um etwa Leerstand zu bekämpfen oder neue Investoren anzusiedeln. Mittlerweile bietet das Portal auch Haussuchenden in ganz Deutschland eine entsprechende Suchfunktion an. Es lohnt sich also, auch auf dieser Website mal vorbeizuschauen. Außerdem haben kommunale Bauämter oft einen Überblick, wo neue Baugebiete ausgewiesen werden oder Brachen und Leerstände sind.

So genannte Erbbaurecht-Häuser sind eine mögliche Alternative, wenn Sie unbedingt in Stadtnähe wohnen wollen. Häuser, die auf einem Grundstück mit Erbbaurecht (auch Erbpacht genannt) stehen, sind häufig in zentraler Lage, wobei das zugehörige Grundstück auf eine bestimmte Zeit gepachtet ist.

Solche Grundstücke wurden ursprünglich von Kirchen und von Kommunen angeboten, die besonders junge Familien eine Chance auf ein Eigenheim in Stadtnähe bieten wollten. Im Fokus waren also diejenigen, die sich zwar eine Immobilie, aber kein zugehöriges Grundstück leisten konnten.

Wie das Modell Erbbaurecht funktioniert und, ob es sich eventuell für Sie lohnen könnte, das haben wir im Artikel „Erbbaurecht: Traumhaus ohne eigenes Grundstück?“  zusammengestellt.  In den kommenden Jahren laufen viele Erbbaurecht-Verträge aus – möglicherweise ist da ein Schnäppchen für Sie dabei.

Natürlich können Sie auch einen Profi beauftragen, der eine Immobilie für Sie sucht. Seriöse Makler – die Berufsbezeichnung ist nicht geschützt - erkennen Sie unter anderem daran, dass sie Mitglied in einem Berufsverband sind. Wer zum Beispiel zum Immobilienverband Deutschland zählt, muss relevante Prüfungen ablegen und entsprechende Versicherungen haben. Grundsätzlich bietet der Makler-Auftrag Vor- und Nachteile. Zu den Pluspunkten zählt, dass ein guter Makler Ihnen viele Dinge abnimmt und Sie damit viel Zeit und unnötige Besichtigungen sparen. So sucht er für Sie gezielt nach Ihren Kriterien eine Immobilie, stellt und prüft die Unterlagen, kümmert sich um Besichtigungstermine und kann Tipps zum Kaufvertrag geben. Außerdem haben Makler meistens viele Kontakte, etwa zu Handwerkern, Experten, Bauträgern, Sachverständigen – und mit diesem Netzwerk im Rücken oft auch entscheidende Hinweise über interessante neue Objekte. Das ist deshalb so ein Vorteil, weil gerade bei Immobilien gilt: der frühe Vogel fängt den Wurm. Doch umsonst ist das alles nicht.

Ein Makler bekommt bei Vertragsabschluss in der Regel eine Provision. Die Höhe ist nicht bundeseinheitlich geregelt, liegt aber häufig bei etwa 5 bis 7 Prozent des Kaufpreises. Je teurer also eine Immobilie ist, umso mehr verdient der Makler. Es kann also im schlechtesten Fall sein, dass Ihnen die echten Schnäppchen gar nicht angeboten werden. Und: Der Makler sucht meistens nicht nur für Sie allein. Das heißt: Sie sind mitunter von seiner Gunst abhängig.

Tipp: Halten Sie alle Ihre Wünsche und Bedingungen immer in einem schriftlichen Maklervertrag fest. Auch die Höhe der Provision ist eine Verhandlungssache. Um die Suche zu beschleunigen, können Sie ihm auch eine Art Erfolgsprämie in Aussicht stellen – sofern das Ihr Budget zulässt. Wenn Sie es besonders eilig haben, dann können Sie auch mehrere Maklerbüros beauftragen. Doch Vorsicht: Unter Umständen erhalten Sie die gleichen Angebote von mehreren Maklern – was bei Vertragsabschluss dann im schlimmsten Fall zu doppelten Provisionszahlungen führen könnte. Ob das so sein muss, ist oft eine Frage der Vertragsgestaltung und mitunter nur mit Hilfe eines Anwaltes zu klären.

Auch wenn gefühlt das halbe Leben online stattfindet, so lohnt sich bei der Haussuche auch ein Blick in die Zeitung. Gerade ältere Menschen inserieren dort immer noch recht gern. Und genau diese Gruppe zählt zu den potenziellen Hausbesitzern. Nicht wenige sind darunter, die ihre Immobilie verkaufen möchten, weil diese nach dem Auszug der Kinder zu groß ist und insgesamt einfach zu viel Arbeit macht. Also: Werfen Sie einen Blick auf die Immobilienseiten ihrer Regionalzeitung.  Und: Sie können natürlich auch in der Lokal/Regionalzeitung selbst ein Such-Inserat aufgeben und es in der Printausgabe veröffentlichen lassen. Das hebt sich mitunter aus der Masse der Suchenden hervor. Die Kosten für die Anzeigen sind je nach Größe gestaffelt. Das können Sie übrigens auch selbst online zuhause machen, die meisten Zeitungen haben dafür Formatvorlagen.

Wenn Sie aus der Masse hervorstechen wollen, dann werden Sie kreativ und machen Werbung für sich. Gestalten Sie eine Immobilien-Suchanzeige mit Telefonnummer zum Abreißen. Die können Sie an Laternenmasten in der Wunschregion, am schwarzen Brett in der Kita, im Sportverein oder im Supermarkt anbringen. Manche gestalten sogar aufwändige Flyer und verteilen ihre Suchanfragen in Briefkästen in der Wunschnachbarschaft. Nach dem Motto: Wer kennt jemanden, der gerade ein Haus verkaufen möchte? Andere posten ihr Anliegen auf facebook und fragen gezielt in der Nachbarschaft. Nutzen Sie alle Kanäle, um andere auf Ihre Haussuche aufmerksam zu machen. Der gute alte Flurfunk funktioniert immer noch recht gut.

Möglicherweise besitzen Sie bereits eine Eigentumswohnung und möchten nun, da Ihre Familie gerade Zuwachs bekommen hat, in ein Haus ziehen. Hier gibt es die Möglichkeit, sich über verschiedene Portale für einen Immobilientausch anzumelden. Tatsächlich wird diese Form gerade in Ballungsgebieten immer beliebter. Nach dem Motto: Altes Ehepaar tauscht großes Haus gegen barrierefreie Eigentumswohnung.

Der Vorteil ist, dass die Kosten für den Hauskauf nicht so hoch sind, weil ja die eigene Immobilie dabei verrechnet wird. Entsprechend weniger Kredit müssten Sie aufnehmen. Außerdem finden sich auf solchen Portalen sehr interessante Objekte, die nicht auf dem klassischen Immobilienmarkt gelistet sind. Zu den Nachteilen zählt, dass es lange dauern kann, bis ein Tausch überhaupt zustande kommt. Außerdem müssen die Tauschpartner den Wert der Immobilie glaubhaft darlegen und jeweils akzeptieren.  Und Achtung: Selbst, wenn es Tausch heißt, so handelt es sich formal immer noch um einen Kauf. Dazu gehören alle Kaufnebenkosten, inklusive Grunderwerbssteuer.

Für viele potenzielle Hauskäufer erscheint es verlockend, mal nach Zwangsversteigerungen zu schauen. Denn diese Häuser liegen preismäßig oft deutlich unter dem eigentlichen Verkehrswert des Objektes. Doch das vermeintliche Schnäppchen ist mit Vorsicht zu genießen. Denn in der Regel besteht vor dem Kauf keine Möglichkeit, das Haus tatsächlich mal von innen zu besichtigen. Sie wissen also nicht, wie der eigentliche Zustand der Immobilie ist. Zwar haben Sie das Recht, ein Wertgutachten anzufordern sowie den Grundbucheintrag einzusehen, doch diese Daten sind nur Richtwerte und müssen nicht immer ganz aktuell sein. Außerdem können Sie nach der Ersteigerung nicht einfach so vom Kaufvertrag zurücktreten – und wenn es besonders schlecht läuft, sind die Vormieter nicht bereit, auszuziehen.

Je mehr Sie sich über die Risiken einer Zwangsversteigerung informieren, umso besser können Sie für sich abschätzen, ob das Modell für Sie eine Chance sein kann. Mehr Informationen zu diesem Thema finden sie im Beitrag „Zwangsversteigerung: Schnäppchen statt Ballast“.