NRW
Nach einer Modernisierung kann der Vermieter eine Mieterhöhung vornehmen. Doch für die Modernisierungsmieterhöhung gelten genaue Vorschriften. Wie oft und wie viel darf die Miete steigen? Was fällt unter die Modernisierung und was ist der Unterschied zur Instandhaltung?
© karepa – stock.adobe.comZuerst die gute Nachricht: Nach derzeitigem Gesetzesstand darf ein Vermieter acht Prozent seiner Kosten für Modernisierungen auf den Mieter umlegen. Und zwar unabhängig von einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Das bedeutet: Nach der Modernisierung dürfen Sie die Mieter an den Kosten beteiligen, auch wenn Sie die Miete bereits auf ortübliches Niveau erhöht haben.
Dabei gilt: Die umlagefähigen acht Prozent müssen Sie auf alle beteiligten Wohneinheiten aufteilen. Sie werden dauerhaft auf die Jahreskaltmiete aufgeschlagen. Rein rechnerisch amortisiert sich damit die Modernisierung durch die Umlage auf die Mieter nach 12,5 Jahren.
Zum Schutz des Mieters vor zu hohen Belastungen wurde allerdings eine Kappungsgrenze eingeführt: Für einen Zeitraum von sechs Jahren ab der Modernisierungsmieterhöhung darf die Miete um maximal 3 Euro pro Quadratmeter steigen. Betrug die Miete zuvor weniger als 7 Euro pro Quadratmeter, darf sie sogar nur um 2 Euro pro Quadratmeter steigen (§559 Abs. 3a BGB). Bei der Anhebung darf die Miete jedoch die Grenzen des Mietspiegels überschreiten.
Gut zu wissen: Nach Ablauf der sechs Jahre endet die Beschränkung. Wenn Sie anschließend die volle Modernisierungsumlage durchsetzen wollen, müssen Sie dies dem Mieter bereits im ersten Ankündigungsschreiben mitteilen. Wird dies versäumt, kann sich der Mieter nach dem Ablauf der sechs Jahre auf eine Verwirkung berufen.
Eine Ausnahmeregelung besteht für Indexmietverträge. Hier ist eine Modernisierungsumlage im Allgemeinen nur möglich, wenn der Vermieter durch behördliche Auflagen zur Modernisierung verpflichtet wurde. Bei Staffelmietverträgen dürfen Sie lediglich Investitionen auf Mieter umlegen, wenn Sie gemäß Gebäudeenergiegesetz die Heizungsanlage modernisieren.
Darüber hinaus sind bestimmte Baumaßnahmen nicht umlagefähig:
Zur Modernisierung zählen auch Maßnahmen, durch die sich nicht erneuerbare Energien einsparen lassen und die zum Klimaschutz beitragen. Hier können Sie Ihre Mieter nicht an den Kosten beteiligen, wenn kein Bezug zur Mietsache besteht. Wenn z. B. durch die Umstellung auf Fernwärme oder Photovoltaik fossile Brennstoffe eingespart werden, ist das zwar löblich, für den Mieter aber ohne konkreten Nutzen.
Modernisierungsmaßnahmen erhöhen den Wert einer Immobilie und verbessern den Komfort der Bewohner. Sie bringen Vorteile für Mieter und Vermieter, indem sie z. B.
Dazu gehört beispielsweise die Anbringung von Balkonen oder der Einbau eines Aufzuges. Typische Maßnahmen sind auch neue Isolierfenster, verbunden mit einer neuen Heizung, wärmedämmende Fassaden, Maßnahmen zum Einbruchsschutz oder die hochwertige Neugestaltung von Inneneinrichtungen (z. B. Bäder).
Instandsetzungsmaßnahmen hingegen dienen dazu, Schäden zu beseitigen – wie zum Beispiel der Austausch einer defekten Badewanne oder eines Wasserhahns. Welche Art von Maßnahme (also eine Modernisierungs- oder eine Instandsetzungsmaßnahme) vorliegt, ist entscheidend dafür, ob die Miete steigt oder nicht. Ausgaben für Instandsetzungs- und Erhaltungsmaßnahmen müssen komplett auf Kosten des Vermieters getätigt werden. Reine Sanierungskosten können Sie daher nicht auf den Mieter umlegen.
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Oft ist es schwierig, zwischen beiden Arten von Maßnahmen zu unterscheiden. In vielen Modernisierungsmaßnahmen sind Teile von Instandsetzungsmaßnahmen enthalten. Diese wirken sich negativ auf die Mieterhöhung aus. Ein anschauliches Beispiel ist die Neueindeckung eines uralten Daches. Werden bei der Dachsanierung alten porösen Dachpfannen durch neue wetterfestere und dickere Dachpfannen ersetzt, handelt es sich um eine Instandsetzung. Da aber auch eine bessere Isolierung entstanden ist, spart der Mieter Energie und damit Heizkosten. Dieser Effekt ist eine modernisierende Maßnahme und kann zu einer Mieterhöhung führen. Vor der Modernisierungsumlage müssen jedoch alle Instandsetzungskosten abgezogen werden.
Übrigens: Nicht alle Reparaturen müssen Sie als Vermieter alleine bezahlen. Wenn Ihr Mietvertrag eine Kleinreparaturklausel enthält, können Sie Mieter an den Reparaturkosten beteiligen. Alle Infos dazu finden Sie im Artikel „Kleinreparaturen: Kosten für Reparaturen auf Mieter umlegen“.
Um nach einer Modernisierung eine Mieterhöhung durchzusetzen, sind zwei separate Ankündigungsschreiben erforderlich. Im ersten müssen Vermieter die Modernisierung ankündigen und auf die anschließende Mieterhöhung hinweisen. Das zweite Schreiben folgt nach Abschluss der Bauarbeiten und kündigt die tatsächliche Mieterhöhung an.
Ankündigung der Modernisierung:
Vermieter müssen ihre Hausbewohner drei Monate im Voraus über die geplanten Baumaßnahmen und die sich daraus ergebende Mieterhöhung informieren. Die Mitteilung muss schriftlich per Brief, E-Mail, Fax oder in einer anderen Textform erfolgen. Das sollte sie enthalten:
Wichtig, wenn Sie bei der Kappungsgrenze nach sechs Jahren die volle Mieterhöhung durchsetzen wollen: Kündigen Sie schon in der Modernisierungsmieterhöhung an, auf welchen Wert die monatliche Miete nach dem Ablauf von sechs Jahren steigen soll. Teilen Sie dem Mieter die „gekürzte“ Erhöhung für die ersten sechs Jahre und die anschließende vollständige Erhöhung mit.
Ankündigung der Mieterhöhung:
Die Mieterhöhung an sich müssen Sie separat ankündigen, wenn die Baumaßnahmen abgeschlossen sind. Das Schreiben muss eine präzisierte Mieterhöhung und deren Berechnungsgrundlage enthalten. Nach Ablauf von drei Monaten wird die erhöhte Miete fällig. Dem Mieter steht im Übrigen ein Recht auf Nachprüfung zu.
Damit die Mieterhöhung wirksam ist, muss die Ankündigung dem Mieter form- und fristgerecht zugehen. Für die Ankündigung der Mieterhöhung und Modernisierung gelten Fristen von jeweils drei Monaten. Für den Fall einer fehlerhaften Modernisierungsankündigung strenge Rechtsfolgen vor: § 559 II 2 BGB verschiebt den Zeitpunkt der Mieterhöhung um zusätzliche sechs Monate zu Gunsten des Mieters nach hinten, wenn der Vermieter
Der Vermieter wird also finanziell bestraft. Statt nach drei Monaten kann er die Mieterhöhung erst nach neun Monaten einfordern. Sofern ein größeres Mehrfamilienhaus saniert wird, können die Auswirkungen erheblich sein und eine Zwischenfinanzierung erforderlich machen.
Beispiel: Der Vermieter will beginnend zum 25. Juli 2024 modernisieren. Dazu hätte er den Mieter spätestens am 25. April 2024 informieren müssen. Seine Modernisierungsankündigung geht dem Mieter jedoch erst am 30. April 2024 zu – also fünf Tage zu spät.
Wenn der Vermieter mit dem Abschluss der Modernisierungsarbeiten am 30. August 2024 dann am selben Tag die Mieterhöhung erklären wollte, hätte er bei ordnungsgemäßem Versand der Modernisierungsankündigung die Miete zum 1. November 2024 erhöhen können. Da seine Ankündigung jedoch verspätet erfolgte, verschiebt sich die Mieterhöhung um sechs Monate und wird erst zum 1. Mai 2025 (also nach insgesamt neun Monaten) wirksam.
Nach Erhalt der Ankündigung hat der Mieter bis zum Ablauf des Folgemonats Zeit, auf das Schreiben zu reagieren. Eigens zustimmen muss er nicht, allerdings kann er Widerspruch einlegen. In der Praxis sind bei Modernisierung Mieterhöhungen jedoch kaum abzuwehren. Eine Ausnahme gilt, wenn ein Härtefall vorliegt, z. B. bei Krankheit oder Schwangerschaft oder einem geplanten Austausch der Fenster im Winter. Mit einer solchen Begründung kann der Mieter die Modernisierung unter Umständen verhindern bzw. verschieben. Dies muss aber vom Mieter im Einzelnen dargelegt und bewiesen werden. Der Erfolg hängt vom Einzelfall ab und wird meist erst im gerichtlichen Verfahren entschieden.
Auch der Einwand gegen die Mieterhöhung an sich ist in der Regel von geringem Erfolg gekrönt. Hier können Mieter ebenfalls einen Härtefall geltend machen und so erreichen, dass die Mehrkosten reduziert werden. Mögliche Gründe sind z. B. eine unverhältnismäßig hohe Miete im Vergleich zum Einkommen oder eine extreme Mietsteigerung bei sehr alten Mietern mit langer Mietdauer. Dieser Einwand muss ebenfalls binnen eines Monats ab Modernisierungsankündigung gegenüber dem Vermieter dargelegt und bewiesen werden.
Allerdings hat der Mieter immer ein Sonderkündigungsrecht, das er innerhalb eines Monats nach der Ankündigung ausüben kann. In diesem Zuge kann er das Mietverhältnis mit einer Kündigungsfrist von zwei Monaten beenden. Zudem kann der Mieter die Miete mindern, wenn die Baumaßnahmen mit viel Lärm bzw. Dreck oder einer eingeschränkten Nutzung der Wohnung (z. B. unbenutzbarer Balkon) einhergehen.
Die reinen Modernisierungskosten bilden bei der Berechnung die Grundlage der Mieterhöhung. Um diese zu ermitteln, müssen im ersten Schritt die Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen abgezogen werden. Das gilt auch für eingesparte Instandhaltungskosten, die der Vermieter dank der Modernisierung nicht tätigen musste. Ausgaben für die Finanzierung der Maßnahme und eventuell beantragte und genehmigte Fördergelder werden ebenfalls abgezogen. Vom restlichen Betrag können Sie acht Prozent auf die Jahresmiete aufschlagen. Wenn die Modernisierung mehrere Wohneinheiten betrifft, muss die Summe zuvor nach Quadratmeter oder Nutzen aufgeteilt werden.
Für insgesamt 60.000 Euro lassen Sie an Ihrer Immobilie Baumaßnahmen durchführen. In erster Linie geht es darum, die Fassade zu dämmen (Modernisierung). Dabei wird auch gleich die defekte Haustür ersetzt (Instandsetzung). Zudem lassen Sie die sehr alten, noch funktionierenden Flurfenster austauschen. Diese waren nicht kaputt, aufgrund des hohen Alters ließ sich jedoch eine bald fällige Reparatur absehen. Durch die Modernisierung sparen Sie sich die Reparaturkosten, deshalb müssen Sie diese eingesparten Instandhaltungskosten ebenfalls abziehen. Außerdem erhalten Sie für die Maßnahmen Fördermittel in Höhe von 5.000 Euro.
Wie bei einer Nebenkostenabrechnung muss der Vermieter die Kosten der Modernisierung transparent darstellen. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 20.07.2022 (BGH, Az: VIII ZR 337/21, VIII ZR 339/21 und V ZR 361/21) ist eine Aufschlüsselung nach einzelnen Gewerken aber nicht erforderlich. Es reicht aus, den Mietern die Gesamtsumme sowie die Quote oder den Betrag mitzuteilen, der auf Reparaturen entfiel.
Mieterhöhungen sind im Mietrecht streng geregelt. Die gute Nachricht: Bei einer Modernisierung gelten die meisten Vorgaben nicht mehr. So müssen sich Vermieter weder an den örtlichen Mietspiegel noch an die zwölfmonatige Sperrfrist zwischen den einzelnen Mieterhöhungen halten. Die Miete darf somit auch über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus steigen. Allerdings gilt:
Übrigens: Mit einer umfassenden Modernisierung können Sie die Mietpreisbremse umgehen. Diese kann regional die Miete bei einer Neuvermietung auf 10 Prozent über dem ortsüblichen Durchschnitt begrenzen. Bei kurz zuvor modernisierten Immobilien gilt sie allerdings nicht. Mehr zum Thema Mieterhöhungen haben wir in einem separaten Artikel zusammengefasst.
Zum Schutz des Mieters greift § 6 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStrG): Ein Straftatbestand ist dann erfüllt, wenn ein Vermieter einen Mieter durch Beeinträchtigungen zur Kündigung veranlasst. Das ist z. B. der Fall, wenn bauliche Veränderungen erhebliche (objektiv nicht notwendige) Belastungen des Mieters verursachen. Eine entsprechende Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 Euro geahndet werden.
Was als Beeinträchtigung des Mieters gilt, legt § 559d BGB fest: Eine Pflichtverletzung liegt vor, wenn der Vermieter eine bauliche Änderung durchführt oder ankündigt und der Mieter dadurch unangemessen beeinträchtigt wird. Das ist der Fall, wenn
Unter diese Regelung fällt jede Verlängerung eines unkomfortablen Zustands über die absolut notwendige Mindestdauer und Intensität hinaus. Das trifft nicht nur auf Modernisierungen zu, sondern auf jede Baumaßnahme im Objekt, einschließlich Maßnahmen zur Mangelbeseitigung und Instandsetzung. Nach § 559d Satz 2 BGB gilt dies allerdings nicht, wenn der Vermieter für die Beeinträchtigung im Einzelfall einen nachvollziehbaren objektiven Grund nennen kann.
Dies dürfte vor allem bei Betriebszeiten von Baumaschinen und dem Zeitraum der Einrüstung relevant werden. Vermieter sind daher gut beraten, schon im Bauvertrag zu regeln, wann Baumaschinen betrieben werden dürfen. Auch sollten sie den Bauunternehmer dazu verpflichten, die Baumaßnahme so schnell wie möglich zu beenden.
In der Praxis kommt es häufig vor, dass Vermieter bei Modernisierungen und Instandsetzungsmaßnahmen mit den Mietern über die Möglichkeit der Aufhebung des Mietverhältnisses sprechen. Dafür spricht ganz häufig schon, dass eine leere Wohnung unkomplizierter instandgesetzt werden kann als eine vermietete Wohnung. Schon die dauerhafte Umsetzung des Mieters in eine andere freie Wohnung des Vermieters zählt dazu.
Vermieter müssen hier sehr vorsichtig agieren, wenn sie dem Mieter entsprechende Vorschläge unterbreiten möchten. Begriffe wie „Mietaufhebungsvertrag“, „Auszug“, „Beendigung“ oder „Kündigung“ des Mietverhältnisses sollten unbedingt vermieden werden. Mieter sollten um diese neue Regelung wissen und von sich aus aktiv auf den Vermieter zugehen und Angebote unterbreiten, wenn sie über einen Auszug wegen der Instandsetzungsmaßnahmen nachdenken.
Das Mieterschutzgesetz bringt in § 559c BGB einen kleinen Vorteil für die Vermieterseite: Modernisierungsmieterhöhungen können in einem vereinfachten Verfahren erfolgen, wenn die Kosten pro Wohnung unter 10.000 Euro liegen. Attraktiv dürfte diese Regelung besonders für private Vermieter sein. Allerdings müssen Sie bereits in der Modernisierungsankündigung erwähnen, dass Sie das vereinfachte Verfahren nutzen.
Bei der vereinfachten Modernisierungsmieterhöhung werden pauschal 30 Prozent der Gesamtkosten für notwendige Erhaltungsmaßnahmen abgezogen. Der Vermieter kann also 70 Prozent der aufgewendeten Investitionskosten auf den Mieter umlegen, bzw. davon jährlich acht Prozent. Dies gilt jedoch nur, wenn bei der Modernisierung auch tatsächlich Kosten für sonst notwendige Erhaltungsmaßnahmen eingespart wurden. Gibt es keinen Anlass für Erhaltungsaufwand, muss der Vermieter auch keinen pauschalen Abzug von 30 Prozent vornehmen. Er kann dann acht Prozent der Gesamtkosten ohne Abzug auf den Mieter umlegen.
Beim vereinfachten Verfahren können Sie in einem Zeitraum von 5 Jahren keine „normalen“ Modernisierungsmieterhöhungen geltend machen (§ 559c Abs. 4 BGB). Dadurch soll vermieden werden, dass Vermieter umfangreiche Modernisierungen in kleine Einheiten aufsplitten. Ausnahmen gelten, wenn innerhalb der fünf Jahre eine gesetzliche Pflicht zur Modernisierung entsteht oder ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft die Modernisierung nötig macht.
Damit sind weitere vereinfachte Modernisierungsmieterhöhungen aber nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Auch innerhalb der Fünfjahresfrist können Sie Modernisierungen erneut im vereinfachten Verfahren geltend machen. Voraussetzung: Bei der ersten Modernisierung hatten Sie geringere Kosten als 10.000 Euro, sodass Sie noch einen „Rest-Freibetrag“ für eine weitere Modernisierung haben.
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