Orientierungshilfe für Mieterhöhungen: Was Vermieter über Mietpreisbremse und Kappungsgrenze wissen sollten

Ohne die Möglichkeit einer Mieterhöhung wären langjährige Mietverhältnisse für Vermieter wirtschaftlich unattraktiv. Auch die Investition in Modernisierungen würden dem Vermieter finanzielle Nachteile bieten. Daher sind Mieterhöhungen üblich und kommen regelmäßig vor. Allerdings können Vermieter die Kaltmiete nicht beliebig erhöhen bzw. anpassen: Das deutsche Mietrecht sieht diverse Regeln vor, um Mieter vor Willkür und übertriebenen Forderungen zu schützen. Nur in diesen Fällen sind Mieterhöhungen möglich:

• als Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete
• bei Staffelmietverträgen oder Indexmietverträgen
• nach Modernisierungen

Die rechtliche Grundlage für Mieterhöhungen finden Sie in § 557 bis 561 BGB.

Bei der sogenannten „Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete“ gilt eben diese Vergleichsmiete als Höchstgrenze für die Kaltmiete. Mit anderen Worten: Die beabsichtigte Miete darf nicht höher sein als die örtliche Durchschnittsmiete für vergleichbare Wohnungen. Diese geht z. B. aus einem Mietspiegel oder einer Mietdatenbank hervor. Zusätzlich werden Mieterhöhungen von der bundesweiten Kappungsgrenze und von lokalen Mietpreisbremsen reguliert.

Zudem sollten Vermieter nicht leichtfertig überhöhte Mieten verlangen. Denn schon eine Miete, die den ortsüblichen Durchschnitt um mehr als 20 Prozent übersteigt, kann als Mietwucher ausgelegt werden. Nach dem Wirtschaftsstrafgesetz gilt dies als Ordnungswidrigkeit, wenn zudem eine Notlage des Mieters ausgenutzt wird (z. B. bei Wohnungsmangel). Liegt die Miete mehr als 50 Prozent über dem Durchschnitt, kann eine solche Mietpreisüberhöhung als Straftat geahndet werden.

Die Mietpreisbremse NRW gilt in insgesamt 18 Städten und Gemeinden und greift ausschließlich bei Neuvermietung. In ihr ist geregelt, dass die Miete bei neu abgeschlossenen Mietverträgen maximal 10 Prozent über dem ortsüblichen Durchschnitt liegen darf. 
In Kommunen ohne Mietpreisbremse ist die Miete bei Neuvermietung nicht gedeckelt. Zudem gibt es Ausnahmen von der Mietpreisbremse, sofern Mietinteressenten vor Vertragsabschluss darüber schriftlich informiert wurden:

• wenn bereits die Miete des Vormieters die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 Prozent überstieg
• wenn im Vorfeld (umfassende) Modernisierungen durchgeführt wurden
• bei der Vermietung von Neubauten (erstmalige Nutzung ab Oktober 2014)
• bei kurzzeitigen Mietverhältnissen

Bei möblierten Wohnungen gilt die Mietpreisbremse ebenfalls. Allerdings können Vermieter davon unabhängig einen Zuschlag für die mitvermieteten Möbel erheben.

Die Mietpreisbremse in NRW ist in der Mieterschutzverordnung verankert und gilt bis Juni 2025. Eine generelle Verlängerung bis 2029 wurde im April 2024 beschlossen. Bislang steht noch nicht fest, welche Kommunen in NRW davon betroffen sind.

Die Kappungsgrenze in NRW betrifft laufende Mietverhältnisse und regelt die maximale Mieterhöhung: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete nur um maximal 20 Prozent steigen. Die Kappungsgrenze gilt bundesweit. Allerdings haben die Länder die Möglichkeit, bei besonders angespanntem Mietwohnungsmarkt die Grenze für die betroffenen Städte zu senken. So gilt in NRW z. B. noch voraussichtlich bis Juni 2025 die Kappungsgrenze von 15 Prozent unter anderem in Bonn, Düsseldorf und Köln. Die Kappungsgrenze in Dortmund, Bielefeld und weiteren Kommunen wurde hingegen 2020 aufgehoben.

Die Kappungsgrenze wird vor allem dann relevant, wenn die Miete mehrere Jahre nicht erhöht wurde. Die Begrenzung auf 20 Prozent in drei Jahren kann dann dafür sorgen, dass die zulässige Mieterhöhung unter der ortsüblichen Vergleichsmiete bleiben muss. Daran ändert auch ein Mieterwechsel nichts, da die Kappungsgrenze bei Neuvermietung ebenfalls gilt.

Damit die Mieterhöhung wirksam ist, müssen einige Bedingungen erfüllt sein:

• Seit Einzug bzw. seit der letzten Mieterhöhung sind mindestens 12 Monate verstrichen. (Allerdings: Bei Mieterhöhungen nach Modernisierungen und Erhöhung der Nebenkosten gilt diese Frist nicht). Erst dann dürfen Vermieter eine Mieterhöhung ankündigen. Zusammen mit der Zustimmungsfrist des Mieters ergibt sich daraus, dass die Miete jeweils für 15 Monate gleichbleibt.
• Die Mieterhöhung übersteigt nicht die Kappungsgrenze von 20 Prozent (in NRW ortsweise 15 Prozent) in drei Jahren. Hierzu müssen eventuelle Erhöhungen aus den Vorjahren berücksichtigt werden.
• Eine Erhöhung darf nur bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete stattfinden. Wenn die Miete bereits darüberliegt, kann nur in Sonderfällen (z. B. nach Modernisierung) erhöht werden.
• Der Mieter muss zustimmen. Wenn er Widerspruch einlegt oder die höhere Miete nicht bezahlt, kann der Vermieter die Erhöhung nur gerichtlich durchsetzen.

Die Mieterhöhung muss laut § 558a BGB dem Mieter in Textform zugehen. Das bedeutet im Wesentlichen, dass sie lesbar und dauerhaft speicherbar sein muss. Statt als klassischer Brief kann die Ankündigung folglich auch per WhatsApp, E-Mail oder SMS verschickt werden. Zudem muss das Ankündigungsschreiben weitere formale Anforderungen erfüllen, insbesondere:

• direkte Anrede der betroffenen Mieter
• Datum
• Begründung
• Höhe der neuen Miete oder die Differenz zur bisherigen Miete
• Zeitpunkt der Mieterhöhung (frühestens nach Ablauf des übernächsten Kalendermonats)
• Bitte um Zustimmung

Zudem darf die Ankündigung frühestens 12 Monate nach der letzten Mieterhöhung bzw. nach dem Einzug des Mieters erfolgen. Wohnt Ihr Mieter z. B. seit März in der Wohnung, dürfen Sie frühestens im März des darauffolgenden Jahres eine Mieterhöhung ankündigen.

Ist seitens des Eigentümers eine Mietanpassung geplant, muss diese bei Ankündigung schriftlich begründet werden.

Folgende Begründungen sind möglich:

• Angleich an den örtlichen Mietspiegel bzw. eine Mietdatenbank
• Sachverständigengutachten
• Vergleich mit mindestens drei Wohnungen, die sich durch ähnliche Lage, Größe und Ausstattung auszeichnen.

Wenn Sie die Erhöhung mit dem Mietspiegel begründen, reicht ein Verweis auf diesen. Das bestätigte ein Urteil des Bundesgerichtshofs von 2021.

Innerhalb der Zustimmungsfrist hat der Mieter gemäß § 561 BGB ein Sonderkündigungsrecht. Das heißt, dass er nach Erhalt des Ankündigungsschreibens das Mietverhältnis mit nur zwei Monaten Kündigungsfrist beenden kann. Das gilt jedoch nur bei der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete und bei Modernisierungen.

Für die Ankündigung können Sie eine Vorlage oder ein Musterschreiben  nutzen. Kostenlose Vorlagen finden Sie im Internet.

So gehen Sie vor:

1. Kündigen Sie die Mieterhöhung in Textform Ihren Mietern an, z. B. per Brief, E-Mail oder Fax. Achten Sie darauf, dass Ihr Schreiben alle relevanten Angaben enthält, z. B. Begründung und Fälligkeit.
2. Ihr Mieter hat nun bis zum Ablauf des aktuellen Monats plus zwei weitere Monate Zeit, um die Forderung zu prüfen.
3. Wenn die Forderung gerechtfertigt ist und in Form sowie Inhalt den Vorgaben entspricht, muss Ihr Mieter anschließend der Erhöhung zustimmen. Tut er das nicht, können Sie auf Zustimmung klagen. Hierfür haben Sie nach Ablauf der Zustimmungsfrist drei Monate Zeit.
4. Wenn Ihr Mieter zugestimmt hat, ist die Mieterhöhung wirksam. Die höhere Miete ist ab dem genannten Zeitpunkt fällig.

Die höhere Miete muss Ihr Mieter erst nach Ablauf der Zustimmungsfrist zahlen (auch, falls er früher zustimmt). Das bedeutet, zwischen Ankündigung und der tatsächlichen Mieterhöhung müssen zwei volle Kalendermonate verstreichen; die Ankündigungsfrist für eine Mieterhöhung beträgt somit mindestens zwei Monate.

Beispiel: Sie kündigen Ihrem Mieter die Erhöhung am 1. August an. Ihr Mieter hat den restlichen August plus zwei Monate (September, Oktober) Zeit für Zustimmung oder Widerspruch. Die Mieterhöhung gilt dann ab November.

Übrigens gilt dieser Zeitpunkt auch, falls es zu einem Gerichtsverfahren kommt. Wenn der Vermieter dieses gewinnt, wird die Mieterhöhung rückwirkend wirksam – der Mieter muss also Nachzahlungen leisten.

Eine kontinuierliche Mieterhöhung lässt sich auch direkt im Mietvertrag vereinbaren: und zwar durch die sogenannte Staffelmiete oder die Indexmiete.

Bei der Staffelmiete erhöht sich die Miete in regelmäßigen Abständen um einen zuvor vereinbarten Betrag. Die Erhöhung muss im Mietvertrag mit dem genauen Geldbetrag beziffert werden, um wirksam zu sein. Wichtig: Bei Staffelmiete ist eine zusätzliche Mieterhöhung nach Modernisierung ausgeschlossen.

Auch ein Indexmietvertrag sieht bereits bei Vertragsabschluss künftige Mieterhöhungen vor. Hierbei ist die Miete an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex gekoppelt. Dieser spiegelt die aktuelle Inflationsrate wider. Steigt der Verbraucherpreisindex, ist eine Mieterhöhung um denselben Prozentsatz zulässig – allerdings nur nach vorheriger Ankündigung. Zusätzlich ist die Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen möglich.

Für beide Modelle gilt:

• Die Miete muss jeweils für mindestens 12 Monate gleichbleiben, bevor die nächste Erhöhung möglich ist.
• Die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung ist nicht erforderlich, da er sie bereits bei Vertragsunterzeichnung gegeben hat.
• Mieter haben kein Sonderkündigungsrecht, wenn die Mieterhöhung eintritt.
• Die zusätzliche Anpassung an ortsübliche Mieten ist nicht erlaubt, auch wenn die Miete trotz Staffelung oder Indexanpassung darunter liegt.
• Die Staffel- oder Indexmiete kann durch eine lokale Mietpreisbremse (max. 10 Prozent über Vergleichsmiete) begrenzt werden. Bei Staffelmiete gilt sie für jede neue Staffel, bei Indexmieten betrifft sie nur die Ausgangsmiete.
• Kappungsgrenzen gelten hier nicht.

Zusätzlich zur „normalen“ Mieterhöhung können Sie die Miete nach abgeschlossenen Modernisierungsarbeiten anpassen. Dazu ist es möglich, 8 Prozent der Kosten auf die Mieter umzulegen. Die Vorteile: Die Mieterhöhung nach Modernisierung ist unabhängig von der 12-monatigen Sperrfrist möglich und bedarf nicht der Zustimmung des Mieters. Allerdings müssen Vermieter diverse Vorgaben beachten, unter anderem die Kappungsgrenze bei Modernisierung und die Ankündigungsfrist. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Artikel „Modernisierungskosten auf den Mieter umlegen – was ist erlaubt“. Auch die Kosten für eine modernere Heizung können Sie teilweise auf die Miete aufschlagen. In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie die Mieter an den Kosten der Heizungsmodernisierung beteiligen.

Regelmäßige Mieterhöhungen spiegeln die Wertsteigerung der Immobilie wider – entweder bei generell steigenden Preisen oder nach Modernisierungen. Insofern sind Mieterhöhungen in vielen Fällen normal und sogar sinnvoll. Denn gerade in langfristigen Mietverhältnissen können zwischen Ein- und Auszug der Mieter mehrere Jahrzehnte vergehen. Bleiben Mieterhöhungen aus, stehen Sie als Vermieter vor einem Problem, wenn Sie die Miete schließlich doch an ortsübliche Preise anpassen möchten. Denn die Kappungsgrenze ermöglicht auch in NRW Erhöhungen nur um maximal 20 bzw. 15 Prozent in drei Jahren. Regelmäßige Mieterhöhungen sind insbesondere dann sinnvoll, wenn Sie Ihre Immobilie irgendwann verkaufen möchten. Eine zu niedrige Miete kann Interessenten abschrecken, da sie die Rendite schmälert.