Haus-Teilverkauf: Finanzaufsicht warnt vor diesem Modell

Bei einem Teilverkauf wird die Immobilie maximal bis zur Hälfte meist an ein darauf spezialisiertes Unternehmen verkauft. Der Kaufpreis für die Hälfte des Hauses wird komplett ausbezahlt. Der Verkäufer kann lebenslang in der Immobilie wohnen bleiben, die ihm anteilig noch gehört. Er muss aber künftig ein monatliches Nutzungsentgelt an den Käufer zahlen. Die Höhe richtet sich nach dem Wert des Hauses und den veräußerten Anteilen. Die Instandhaltungskosten sind weiterhin vom Verkäufer zu tragen. So zahlt der Verkäufer zwar künftig eine Art Miete an den Käufer, behält aber die alleinige Verfügungsgewalt und kann die Wohnung nach Absprache auch weitervermieten.

Nicht zu unterschätzen ist das Nutzungsentgelt – also eine Art Miete – die monatlich zu bezahlen ist. Je nachdem, ob noch andere Kredite bedient werden müssen, ist dieses Entgelt möglicherweise doch nicht mal eben auf Dauer zu stemmen, selbst wenn zunächst eine stattliche Summe durch den Teilverkauf sicher scheint. Denn leider bleibt unterm Strich von diesem Batzen Geld in der Realität nicht so viel übrig, wie vorher gedacht.

Ein Grund dafür zeigt sich besonders, wenn die Preise am Immobilienmarkt sinken. Laut einer aktuellen Studie stellt gerade der Preisdruck ein immenses Risiko für den Teilverkauf dar. Denn die Unternehmen, die das Haus anteilig kaufen, sichern sich vertraglich gegen fallende Immobilienpreise ab. Eine solche Klausel garantiert den Unternehmen dann bei einem Weiterverkauf einen Gewinn. Einige Unternehmen haben auf diese Weise ein Mindestgewinn von bis zu 17 Prozent über der investierten Summe sichergestellt. Für die Käufer ist das Modell also sehr lukrativ, für den Verkäufer weit weniger.

Hinzu kommen weitere Nachteile für den Teilverkäufer: Trotz des neuen Miteigentümers verbleiben die Kosten für die Instandhaltung und Modernisierung oft zu 100 Prozent beim Eigentümer, sprich bei den Rentnern. Es empfiehlt sich unbedingt, vorab eine Kostenverteilung zu klären. Etwa, wenn es um Versicherungen, Renovierungen oder Straßenausbaubeiträge geht. Die Anbieter refinanzieren den Erwerb der Immobilienanteile oft über Finanzierungspartner. Hierfür wird meist die Eintragung einer Grundschuld auf das gesamte Objekt vereinbart. Damit dient das ganze Haus als Rücklage, falls Zahlungen wegbrechen oder Kredite nicht bedient werden.

Zahlreiche Immobilienunternehmen hatten massiv mit großen Werbeversprechen für diese Art der Immobilienrente geworben. Das süße Versprechen an die klammen Rentner: Sie verkaufen einen Teil ihres Hauses, erhalten sofort viel Geld und können in ihrem Zuhause wohnen bleiben. Doch so einfach ist die Sache in der Praxis nicht. Die tatsächlichen Verträge sind äußerst komplex und bieten viele Kostenfallen. So warnte bereits die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) im Frühjahr 2023 eindringlich davor, sich auf diese Form der Immobilienrente einzulassen. „Aus Verbraucherschutzsicht kann ich nur davor warnen, den allgegenwärtigen Werbeversprechen für Immobilen-Teilverkäufe blind zu vertrauen“, erläutert Dr. Pötzsch, BaFin-Exekutivdirektor Wertpapieraufsicht und Asset-Management.

Tatsächlich gibt es nach der Warnung der Finanzaufsicht (BaFin) im Frühjahr 2023 wenig überzeugende Gründe für Rentnerinnen und Rentner, sich auf einen Immobilien-Teilverkauf einzulassen. In der Regel fahren Sie mit einem normalen Hypotheken-Darlehen viel besser. Auch wenn sich Rentner oft bei der Kreditvergabe durch Banken benachteiligt sehen, so lohnt es sich noch mal nachzufragen. Selbst wenn die Raten etwas höher sind oder andere Sicherheiten zur Gegenfinanzierung verlangt werden, oftmals ist das sicherer als ein Teilverkauf des Hauses. Erst wenn es keine andere Kreditmöglichkeit mehr gibt, wäre dieses Modell eine Überlegung wert.