Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht: Versicherung für Eigentümer

Q: Ist die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht sinnvoll?

Haus- und Grundbesitz mit einer Haftpflichtversicherung abzusichern, ist in jedem Fall sinnvoll. Denn auch bei größter Sorgfalt kann immer mal etwas passieren. Mit einer Haus- und Grundstückshaftpflicht können Sie sich gegen Schäden und hohe Schadenersatzforderungen absichern.

Q: Ist die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht umlagefähig?

Vermieter können die Kosten für die Haus- und Grundhaftpflichtversicherung als Nebenkosten auf die Mieter umlegen. Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag eine entsprechende Klausel zur Nebenkostenumlage enthält (z. B. einen Verweis auf die Betriebskostenverordnung).

Q: Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht oder Privathaftpflicht – Welche Versicherung brauche ich?

Die private Haftpflichtversicherung schützt Immobilienbesitzer, die ihr Haus oder ihre Wohnung selbst bewohnen. Die Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht ist sinnvoll, sobald Sie eigene Immobilien oder Grundstücke nicht selbst bewohnen oder Gemeinschaftseigentum absichern möchten.

22.11.2024

Wohneigentümer sind dafür verantwortlich, dass durch Ihre Immobilie oder Ihr Grundstück niemand zu Schaden kommt – und das kann schnell passieren, auch bei größter Sorgfalt. Mit einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht können sich Hausbesitzer gegen Schadensforderungen absichern.

Das Wichtigste in Kürze:

Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht eignet sich besonders für Vermieter, Eigentümer unbebauter Grundstücke und Eigentümergemeinschaften.
Abgedeckt sind Schäden, die anderen Personen durch Ihren Grundbesitz entstehen und die – ohne Versicherung – Ihr privates Vermögen in unbegrenzter Höhe belasten.
Für Eigentümer von selbstgenutzten Immobilien reicht in der Regel die private Haftpflichtversicherung.
Besonders praktisch: Für Mitglieder im Verband Wohneigentum ist die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht automatisch in der Mitgliedschaft enthalten.

Luftaufnahme von grünen Feldern, in denen ein Grundstück für den Hausbau eingezeichnet wurde — Wenn Sie ein noch unbebautes Grundstück besitzen, sollten Sie sich mit einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung gegen Schadensforderungen schützen.

Inhalt der Seite

1. Wer braucht eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht?

1.1. Ist die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht Pflicht?

2. Was ist versichert?

2.1. Welche Schäden lassen sich zusätzlich versichern?

3. Was kostet eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht?

3.1. Welche Deckungssumme ist sinnvoll?

3.2. Über- und Unterversicherung vermeiden

4. Was muss ich im Schadensfall tun?

5. FAQ: Häufige Fragen zur Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht

Das Wichtigste in Kürze:

Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht eignet sich besonders für Vermieter, Eigentümer unbebauter Grundstücke und Eigentümergemeinschaften.
Abgedeckt sind Schäden, die anderen Personen durch Ihren Grundbesitz entstehen und die – ohne Versicherung – Ihr privates Vermögen in unbegrenzter Höhe belasten.
Für Eigentümer von selbstgenutzten Immobilien reicht in der Regel die private Haftpflichtversicherung.
Besonders praktisch: Für Mitglieder im Verband Wohneigentum ist die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht automatisch in der Mitgliedschaft enthalten.

Wer braucht eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht?

Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht richtet sich an alle Eigentümer von Grundbesitz, die Ihr Grundstück bzw. Ihre Immobilie nicht selbst bewohnen. Das umfasst speziell Vermieter, Eigentümer von unbebauten Grundstücken oder leerstehenden Gebäuden und Eigentumsgemeinschaften. Denn: Als Eigentümer sind Sie dafür verantwortlich, dass andere Personen Ihr Haus und Grundstück unbeschadet betreten, verlassen und daran vorbeigehen können. Um das zu gewährleisten, müssen Sie zwei Pflichten erfüllen:

Verkehrssicherungspflicht: Immobilien- und Grundstückeigentümer müssen dafür sorgen, dass von ihrem Besitz keine Gefahren für Dritte ausgehen (umfasst z. B. die Räum- und Streupflicht oder die Sicherungspflicht bei Dächern, Fassaden, Regenrinnen usw.)
Instandhaltungspflicht: Eigentümer müssen Gefahrenquellen möglichst schnell beheben und die Immobilie in einem guten Zustand erhalten.

Kommt es durch Ihre Immobilie oder Ihr Grundstück zu einem Schaden, haften Sie mit Ihrem gesamten Vermögen, und zwar in unbegrenzter Höhe. Vor allem Personenschäden können sehr teuer werden. Hier kann die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht Sie gegen Forderungen Dritter schützen.

Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht eignet sich besonders bei folgenden Eigentumsverhältnissen:

Eigentümer von unbebauten Grundstücken

Eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht ist besonders für Eigentümer von unbebauten Grundstücken sinnvoll. Denn Sie sind für Ihr Grundstück auch im unbebauten Zustand verantwortlich – z. B., wenn Sie das Grundstück erworben haben, um dort in Zukunft Ihr neues Eigenheim zu errichten. In der Regel können Sie aber ein unbebautes Grundstück weniger gut kontrollieren als Ihr selbstbewohntes Eigenheim. Aber auch wenn dort etwas passiert, z. B. ein Passant durch einen umstürzenden Baum verletzt wird, müssen Sie die Kosten tragen. Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung kann Grundeigentümer gegen mögliche Schadensfälle schützen.
Tipp: Prüfen Sie auch hier die Versicherungsbedingungen Ihrer privaten Haftpflichtversicherung: Mitunter sind unbebaute Grundstücke, die Sie selbst nutzen, bis zu einer bestimmten Maximalgröße abgedeckt.

Eigentümergemeinschaften

Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht eignet sich für Eigentümergemeinschaften, da nicht alle Risiken über die privaten Haftpflichtversicherungen der einzelnen Personen abgesichert sind. Das ist beim Mehrfamilienhaus z. B. dann der Fall, wenn sich ein Unfall im Treppenhaus ereignet. Mit einer gemeinsamen Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtpolice können Sie sich umfassend gegen Risiken schützen, die von ihrem gemeinschaftlichen Eigentum ausgehen.
Übrigens: Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht für Mehrfamilienhäuser mit bis zu vier Wohneinheiten ist in unserer Mitgliedschaft ohne Aufpreis inbegriffen.

Vermieter

Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht (auch Vermieterhaftpflicht genannt) eignet sich für Immobilienbesitzer, die Wohnungen dauerhaft vermieten. Denn als Vermieter können Sie zwar Sicherungspflichten auf Ihre Mieter übertragen (etwa Schnee zu räumen oder rutschiges Laub zu entfernen). Für die Haftung, die sich aus der Verkehrssicherungspflicht ergibt, bleibt jedoch immer der Eigentümer verantwortlich. So können Sie auch haftbar gemacht werden, wenn durch Ihre Mieter einem Dritten ein Schaden entsteht. Praktisch: Die Kosten für die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht können Sie auf Ihre Mieter umlegen. Auch wenn Sie Ihr Haus und Grundstück anderen unentgeltlich für längere Zeit überlassen, sollten Sie eine Haus- und Grundstückshaftpflicht abschließen.
Übrigens: Für die Vermietung von einzelnen Räumen oder einer Wohnung im eigenen Haus kann eine Erweiterung der Privathaftpflicht reichen (z. B. bei einer vermieteten Einliegerwohnung). Teilweise ist diese jedoch auf nicht gewerbliche Zwecke beschränkt.

Ist die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht Pflicht?

Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht ist keine Pflichtversicherung. Wohneigentümer und Eigentumsgemeinschaften sind daher nicht verpflichtet, eine Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung abzuschließen. Allerdings ist diese Versicherung sinnvoll und in fast jedem Fall zu empfehlen: Für vergleichsweise geringe Beiträge können Sie sich gegen hohe finanzielle Risiken absichern.

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Was ist versichert?

Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung gilt jeweils nur für ein Objekt. Wenn Ihnen mehrere Häuser, Wohnungen in verschiedenen Häusern oder mehrere Grundstücke gehören, sind diese jeweils einzeln zu versichern. Falls Sie mehr als eine Wohnung in einem Haus vermieten, sollten Sie besonders darauf achten, ob Ihre Police alle Wohnungen abdeckt.

Die Versicherung deckt Schäden ab, die von Mängeln und Gefahrenquellen an Haus und Grundstück verursacht werden. Das umfasst grundsätzlich:

Sachschäden: sind dann gegeben, wenn etwas kaputt geht. Das ist z. B. dann der Fall, wenn ein parkendes Auto von einem herunterfallenden Dachziegel beschädigt wird.
Personenschäden: entstehen z. B. dann, wenn ein Besucher Ihres Grundstücks oder ein Passant auf einem vereisten Gehweg ausrutscht (gilt in der Regel auch für Hausmeister und Verwalter, teilweise auch für unentgeltliche Helfer).
Vermögenschäden: entstehen z. B. dann, wenn eine Person, die sich in Ihrem Haus oder auf Ihrem Grundstück verletzt hat, für längere Zeit nicht arbeiten kann.
Passiver Rechtschutz: Ihr Versicherer prüft, inwiefern Schadensansprüche, die andere Personen Ihnen gegenüber erheben, berechtigt sind. Der passive Rechtsschutz beinhaltet auch die Übernahme der Kosten für einen Strafverteidiger, sollte es zu einem Gerichtsprozess kommen.

In folgender Übersicht sehen Sie welche Schäden in der Regel durch eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht abgedeckt bzw. nicht abgedeckt sind.

abgedeckt

Schäden, die durch das Gebäude oder versicherte Gebäudeteile entstehen
Schäden, die durch das Grundstück entstehen
Schäden durch eine Baustelle bei einer Bausumme bis zur vereinbarten Höhe
Prozesskosten, die der Schadensabwehr dienen
Schäden durch bestimmte Kfz und Baumaschinen (z. B. Rasenmäher)

nicht abgedeckt

Schäden am Gebäude (hierfür ist die Wohngebäudeversicherung zuständig)
Schäden, die Sie selbst oder Angehörige aus Ihrem Haushalt erleiden
Schäden durch eine Baustelle, wenn die Bausumme die vereinbarte Obergrenze übersteigt
Schäden durch nachträgliche Anbauten, wenn Sie diese der Versicherung nicht gemeldet haben
vorsätzlich verursachte Schäden

Welche Schäden lassen sich zusätzlich versichern?

Manche Versicherer bieten für Hausbesitzer zusätzlich einen Schutz vor Umweltschäden an. Das kann für Sie z. B. sinnvoll sein, wenn Sie einen Öltank in Ihrem Haus oder auf Ihrem Grundstück haben.

Auch Blockheizkraftwerke oder Photovoltaikanlagen lassen sich bei der Haftpflicht fürs Haus versichern. Bei PV-Anlagen können Schäden z. B. dadurch entstehen, dass sich Teile durch starken Wind lösen und vom Dach herabfallen. Wird die Haftung für solche Schäden nicht durch das Montage-Unternehmen übernommen, sollten Sie auch dieses Risiko durch eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht absichern.

Zudem bieten einige Versicherer auch eine Forderungsausfalldeckung an. Diese Versicherungsleistung schützt Hausbesitzer für den Fall, dass sie selbst von einem Schaden betroffen sind, den der eigentliche Verursacher nicht bezahlen kann.

Manche Schäden werden erst nach Jahren offensichtlich, wie z. B. Schimmelbildung, die durch undichte Wasserleitungen verursacht wird. Einige Anbieter von Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherungen decken auch solche Allmählichkeitsschäden ab.

Ratsam ist zudem, in den Leistungsumfang der Versicherung auch kleinere Umbaumaßnahmen oder Modernisierungen bzw. Sanierungen aufzunehmen. Teilweise sind diese automatisch enthalten. Die meisten Versicherer begrenzen den Schutz allerdings auf eine bestimmte Bausumme, z. B. 150.000 Euro.

Was gilt bei grober Fahrlässigkeit?

Die Leistungen einer Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht sind daran geknüpft, dass Sie als Versicherungsnehmer Ihrer Sorgfaltspflicht nachkommen. Schäden, die durch grobe Fahrlässigkeit entstehen, sind daher in den Basistarifen meist nicht abgedeckt.
Beispiel: Sie wissen seit längerer Zeit, dass sich auf dem Dach Ihrer Immobilie lose Ziegel befinden. Allerdings haben Sie sich nicht darum gekümmert, die Ziegel wieder befestigen zu lassen. Fällt nun einer der Ziegel herunter und verletzt eine Person, kann Ihnen die Versicherung grobe Fahrlässigkeit vorwerfen. Im schlimmsten Fall erlischt die Leistungspflicht des Versicherers; auf jeden Fall wird die Versicherung versuchen, einen Teil der Kosten auf Sie abzuwälzen.
Tipp: Erfragen Sie bei Ihrem Versicherer, für welche Situationen grobe Fahrlässigkeit gilt. Mitunter können Sie gegen einen höheren Versicherungsbeitrag den Einwand der groben Fahrlässigkeit ausschließen lassen.

Schaden durch Solaranlage wurde durch Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht abgedeckt. — Auch herabfallende Solaranlagen können durch eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht abgedeckt werden.

Was kostet eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht?

Der Jahresbeitrag für ein Zweifamilienhaus, eine vermietete Wohnung oder ein unbebautes Grundstück liegt in der Regel bei deutlich unter 100 Euro. Dabei bemessen sich Kosten einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung an verschiedenen Faktoren:

Grundstücksgröße
Anzahl der versicherten Wohnungen
Größe dieser Wohnungen
Leistungsumfang
Deckungssumme

Tipp: Mitglieder im Verband Wohneigentum NRW erhalten für den Jahresbeitrag von 40 Euro pro Objekt gleich mehrere Versicherungen. Unter anderem ist die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht für bis zu vier Wohneinheiten bereits in der Mitgliedschaft enthalten. Ebenso ist eine Bauherrenhaftpflicht Teil des Servicepakets. Über die unterschiedlichen Leistungen können Sie sich hier informieren.

Mit unserem Online-Formular können Sie ganz unkompliziert Mitglied werden

Welche Deckungssumme ist sinnvoll?

Empfehlenswert ist bei der Haftpflicht fürs Haus eine Versicherungssumme von mindestens 5 Millionen, besser mehr. Denn insbesondere bei dauerhaften Personenschäden entstehen schnell Kosten in Millionenhöhe. Eine Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung sollte Sie hier entsprechend schützen. In den Basis-Tarifen beginnt die Deckungssumme bei 3 Millionen Euro, höhere Summen können Sie oftmals für einen relativ geringen Aufpreis erhalten.

Wenn Sie kleine Baumaßnahmen über die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht mitversichern möchten, sind 100.000 Euro ein guter Richtwert für die Höhe möglicher Baukosten.

Über- und Unterversicherung vermeiden

Teilweise können sich Versicherungen in ihrem Leistungsumfang „überlappen“ – in diesem Fall würden Sie die Absicherung gegen ein bestimmtes Haftungsrisiko doppelt zahlen. Prüfen Sie daher vor dem Abschluss der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, welche Haftungsrisiken bereits durch Ihre bestehenden Versicherungen übernommen werden. So können Sie auch ausschließen, gegen bestimmte Risiken gar nicht geschützt zu sein.

Private Haftpflicht (in manchen Policen ist bereits eine Grund- und Hausbesitzerhaftpflicht enthalten)
Bauherrenhaftpflicht (deckt Haftpflichtschäden während der Bauzeit ab)
Wohngebäudeversicherung

Mehr Infos zu den einzelnen Versicherungen finden Sie auch im Artikel „Die wichtigsten Versicherungen für Hauseigentümer“.

Was muss ich im Schadensfall tun?

Kommt es zu einem Schadensfall, sollten Sie sich zeitnah mit Ihrem Versicherungsanbieter in Verbindung setzen und den Schaden melden. Am besten dokumentieren Sie den Verlauf schriftlich. Vergessen Sie dabei nicht, die Gefahrenquelle, die den Schaden verursacht hat, schnellstmöglich zu beseitigen. Denn Sie als Versicherungsnehmer sind dafür verantwortlich, den Schaden so gering wie möglich zu halten.

Wenn Sie über den Verband Wohneigentum NRW versichert sind, müssen Sie ein Schadensformular ausfüllen und an unsere Geschäftsstelle (Himpendahlweg 2, 44141 Dortmund, E-Mail info@wohneigentum.nrw) schicken.