Worauf Sie bei der Hausbesichtigung achten sollten – eine Checkliste

Sie haben eine Immobilie ins Auge gefasst, viele Kriterien stimmen mit Ihren Wünschen überein – jetzt geht es an die nähere Begutachtung.

Grundsätzlich können Sie schon im Vorfeld online schauen, wie sich das Umfeld der Immobilie darstellt. Zum einen bieten viele Immobilienseiten selbst solche 3D-Rundgänge zum Haus und Grundstück an. Zum anderen sind auch über Google Maps und Street-View virtuelle Rundgänge möglich.

Darauf sollten Sie dabei achten:

• Wie ist die nähere Umgebung generell (Wohnviertel, Industriegebiet, Städtisches Quartier)?
• Wie ist es um die mögliche Lautstärke bestellt (Autobahn, Zugtrassen, Straßenbahnen, Spielplätze)?
• Wie ist die Verkehrsanbindung? (Öffentlicher Nahverkehr in der Nähe? Sind sichere Schulwege da?)
• Wie ist die Parksituation?
• Wie weit ist es zum nächsten Supermarkt/Apotheke/Bäcker?
• Ist das Haus tatsächlich so verortet, wie beschrieben?

Wenn Sie gerne einen Eindruck über die Nachbarschaft gewinnen möchten, dann empfehlen wir eine reale Erkundungstour. Mitunter können Sie dabei auch höflich mit Anwohnern ins Gespräch kommen und ein paar Fragen zur Wohngegend stellen.

Wählen Sie einen Termin zur Besichtigung der Immobilie bei Tageslicht, so entgeht Ihnen nichts. Planen Sie immer genug Zeit ein. Dann sollten Sie Ihr Exposé auf Vollständigkeit prüfen. Entweder erhalten Sie dieses vom Verkäufer oder vom Makler.

Das Exposé sollte folgende Angaben und Dokumente enthalten:

• Basisdaten der Immobilie: Baujahr, Grundriss des Hauses und des Grundstücks, Wohnflächengröße, Gebäudetyp (Massivhaus, Holzhaus oder Fertighaus? Planung durch Architekten oder Musterhaus?)
• Altlasten und Baulastenverzeichnis: Wurde der Grund zuvor industriell genutzt? Das erhöht die Gefahr teurer Beseitigungsmaßnahmen.
• Grundbuchauszug (in der Regel hat diesen der Verkäufer): Dabei muss er zunächst nicht den ganzen Auszug vorlegen, sondern nur eine Seite, die beweist, dass er Eigentümer der Immobilie ist. Im späteren Verlauf – bei konkretem Kaufinteresse – haben Sie das Recht, das gesamte Dokument mit allen sensiblen Daten einzusehen.
• Energieausweis: Der Verkäufer der Immobilie ist in der Regel verpflichtet, Ihnen spätestens bei der Besichtigung einen solchen aktuellen Energieausweis vorzulegen! Tut er das nicht, kann das Strafgelder nach sich ziehen. Und: Eine schlechte Energieeffizienz mindert den Wert der Immobilie, das sollte sich im Verkaufspreis widerspiegeln.
• Flurstückkarte: Was gehört zum Gebäude? Was sind ggf. gemeinsam genutzte Wege?
• Baupläne der Gemeinde: Drohen großangelegte Baumaßnahmen/Veränderungen in der Nähe? Ist Straßenbau geplant?
• Genehmigte Pläne: Diese sind bei Besichtigung eines Musterhauses relevant. Liegen die Baugenehmigungen und Pläne schon vor?
• Wohnflächenberechnung mit Architekten-Stempel: Wenn möglich, denn oftmals ist das Dokument nicht vorhanden, wenn der Verkäufer selbst nur Käufer war und es nicht erhalten hat)
• Anliegerbescheinigung: Gibt Auskunft über die Erschließungsbeiträge, Kanalanschlussbeiträge oder Straßenbaubeiträge.

Übrigens: Viele dieser Dokumente wird die Bank ohnehin abfragen, sollte eine Finanzierung gewünscht sein. Kümmern Sie sich also rechtzeitig um die Dokumente – das spart Zeit!

Bevor Sie das Haus besichtigen, sollten Sie ein paar Dinge in Ihre Tasche packen. Dazu gehören:

• Messwerkzeuge (Zollstock oder ähnliches)
• Kompass
• Kamera/Smartphone
• Block und Stift
• Besichtigungs-Checkliste für Notizen
• Wasserwaage
• Möbelmaße (damit Sie einschätzen können, ob Sie Ihre Möbel gut aufstellen können)
• Evtl. Schuhüberzieher
• Exposé
• Ggf. Extra-Überzeugungsargumente (wie Gehaltsnachweise, Bonitätsauskünfte, Empfehlungsschreiben)

Wir raten Ihnen: Nehmen Sie eine weitere Person (Freund/in, Partner/in) zur Besichtigung mit. Vier Augen sehen mehr als zwei, Eindrücke können später gemeinsam besprochen werden.

Treten Sie seriös, aber nicht unnatürlich verkleidet auf. Seien Sie pünktlich und zeigen Sie Interesse, indem Sie nicht nur Ihre Frageliste abarbeiten, sondern auch offen zuhören. Wenn Sie als Familie einziehen wollen, nehmen Sie Ihre Kinder zu einem späteren Termin mit. Beim ersten Termin ist es oft besser oder unkomplizierter ohne den Nachwuchs. Diese Faktoren spielen für eine gelungene Hausbegehung eine entscheidende Rolle.

Lassen Sie die Immobilie auf sich wirken, notieren Sie den ersten Eindruck und lassen Sie sich nicht vom Makler unter Druck setzen. Wirkt die Immobilie gepflegt? In welchem Zustand ist der Garten? Außerdem sollten Sie folgende Punkte unserer Checkliste kritisch in Augenschein nehmen:

• Alle Räume besichtigen: auch alle Kellerräume, Nischen und Abstellkammern – dort könnten sich Schäden oder Mängel verstecken.
• Dach: Wie ist der Zustand und die Isolierung? Sind Bauarbeiten notwendig?
• Fenster und Türen: Wie ist der Zustand? Abgenutzte oder klemmende, verzogene Türen/Fenster? Wie sind die Fenster isoliert? Gibt es eine Schalldämmung?
• Keller (ist der Keller ausgebaut? Wie ist der Zustand? Feuchtigkeit, Schimmel, muffiger Geruch?)
• Gibt es offensichtliche Mängel oder Schäden wie Risse, Wasserschäden o.Ä.?
• Zustand der Heizungs- und Wasseranlagen: Sind Sanierungen und Erneuerungen notwendig?
• Wie wird geheizt und woher kommt das warme Wasser (zentral/dezentral)?
• Genaueren Blick auf frisch gestrichene Wände werfen: Wurden Schäden wie Schimmelbefall überdeckt? Bei ungeklärter Sachlage: Gutachter einschalten, Feuchtigkeit messen lassen.

Wer gut vorbereitet in einen Termin geht, zeigt nicht nur Kompetenz, sondern hat später weniger Klärungsbedarf und Unsicherheiten. Deshalb ist es wichtig, dass Sie sich im Vorfeld eine Liste mit Fragen machen. Hier die wichtigsten Themen:

Allgemeine Fragen

• Wie ist der Internetzugang?
• Was ist in den Nebenkosten enthalten?
• Gibt es eine zu übernehmende Möblierung?
• Warum und wie lange steht die Immobilie zum Verkauf?
• Gibt es weitere Interessenten?
• Was ist der Kaufpreis?
• Gibt es die Möglichkeit eines Vorkaufsrecht/Reservierung, um finanzielle Fragen zu klären?

Fragen zum Gebäude

• Wie ist es um die Schall- und Wärmeisolierung bestellt, gibt es Ausbaumöglichkeiten oder Beschränkungen durch den Bebauungsplan?
• Wie ist der Zustand der Heizungsanlage?
• Welche Heiztechnik?
• Vergangene und anstehende Sanierungsarbeiten?
• Zustand von Trinkwasseranlage und Hauselektrik

Fragen zum Grundstück

• Wie sieht der Bebauungsplan (Verzeichnung als Misch-/Wohn-/Gewerbegebiet) aus?
• Gibt es Einschränkungen/Belastungen durch Dritte (Erbpacht)?
• Ausstehende Erschließung/Ausbaugebühren, Parkmöglichkeiten

Fragen zum Garten

• Welche Größe und Beschaffenheit hat der Boden?
• Gibt es mögliche Vorschriften oder Umbauten?
• Wie ist die Sonneneinstrahlung?

Fragen zur Nachbarschaft (Notizen aus Ortsbegehung beachten!)

• Gibt es geplante Bauprojekte, liegt die Immobilie ruhig, gibt es auffällige Probleme mit Nachbarn, wie ist die Bebauungsdichte, welche Altersgruppen und Bevölkerungsschichten leben in der Umgebung, …?

Fragen zur Umgebung (Notizen aus Ortsbegehung beachten!)

• Wie sind die Einkaufs- und Erholungsmöglichkeiten, die Lage des nächsten Krankenhauses/der nächsten Kita/Schule?
• Gibt es Industrie in der Nähe oder andere Lärmquellen?

Damit Sie bei der Hausbesichtigung bestens vorbereitet sind und keine Fragen oder Unterlagen vergessen, nutzen Sie unsere PDF-Checkliste. In dieser Schritt-für-Schritt-Anleitung zur Hausbesichtigung finden Sie Tipps zur Vorbereitung, eine detaillierte Frageliste zur Begehung und vieles mehr!

Wenn Sie von der Immobilie überzeugt sind, dann sollten Sie recht schnell einen zweiten Termin vereinbaren und Ihr Interesse bekunden. Außerdem empfiehlt es sich, über die Umsetzbarkeit eigener Pläne wie Sanierungen oder Umbauten nachzudenken und zu sprechen:

• Was kann/soll/muss saniert werden?
• Welche Umbaumaßnahmen sind statisch möglich?
• Lassen sich z. B. Photovoltaik, Solarthermie, Wärmepumpe/Klimaanlage oder ähnliche Konzepte realisieren?

Übrigens: Sobald Sie sich sicher sind, dass die Immobilie die richtige ist: Zuschlagen! Denn der Immobilienmarkt ist heiß umkämpft.
 

Gehen Sie beim Hauskauf lieber auf Nummer Sicher und ziehen Sie immer Experten zu Rate. Als Mitglied im Verband Wohneigentum profitieren Sie von unserem unabhängigen Experten-Team, der Sie in Sachen Hauskauf beraten kann. Sprechen Sie zum Beispiel mit unserer Architektin, damit Sie Ihr Vorhaben ohne Frust und böse Überraschungen umsetzen können.

Im Folgenden beantworten wir Ihnen die wichtigsten Fragen rund um das Thema Hausbesichtigung.